Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Trước khi bắt đầu khởi công xây dựng các dự án về nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư hoặc chủ nhà cần phải nắm rõ các quy chuẩn về kỹ thuật để thực hiện các hạng mục thiết kế nhà ở đúng theo quy định pháp luật. Trong đó, mật độ xây dựng nhà ở được xem là yếu tố then chốt khi xây dựng nhà ở riêng lẻ. Vậy, mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở hiện hành như thế nào? Hãy cùng Luật Đất đai tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết nhé.
Mật độ xây dựng là gì?
Về cơ bản, mật độ xây dựng được hiểu là tỉ lệ giữa diện tích xây dựng với diện tích đất trống. Mật độ xây dựng thường được tính bằng phần trăm và phản ánh mức độ sử dụng đất trong một khu vực cụ thể. Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Quy chế) ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị. Cụ thể, về mặt pháp lý, hai loại mật độ được định nghĩa như sau:
– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Tại sao cần phải tuân thủ quy chuẩn về mật độ xây dựng nhà ở?
Trong một khu dân cư, mật độ xây dựng có thể ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống, độ an toàn và sự thoải mái của cư dân. Đồng thời, mật độ xây dựng cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực đó. Do đó, mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong quá trình xây dựng và đòi hỏi chủ xây dựng phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn về mật độ xây dựng nhà ở. Cụ thể:
Xét về mặt môi trường, nếu mật độ xây dựng nhà ở quá cao, nó có thể gây ra những vấn đề như tăng ô nhiễm môi trường như trên, ảnh hưởng đến hệ sinh thái khu vực và gây ra các vấn đề về an toàn sức khoẻ cho cộng đồng xung quanh
Xét về tài nguyên và năng lượng sử dụng, tài nguyên và năng lượng sử dụng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ bởi quá trình xây dựng nhà ở. Mật độ dân số quá cao khiến tình trạng quá tải xảy ra, dẫn đến sự lãng phí tài nguyên, tăng nhiều chi phí thuế khác
Do vậy, việc Nhà nước quy định mức mật độ xây dựng cụ thế cho nhà ở riêng lẻ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong cuộc sống người dân cũng như gián tiếp bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường.
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở hiện nay
Như đã nêu trên, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép và mật độ xây dựng gộp. Mỗi loại mức độ xây dựng lại bao gồm các mức tỉ lệ tương ứng khác nhau, do đó chủ xây dựng cần phải nắm rõ tỉ lệ từng loại mật độ để có thể xác định chính xác mật độ xây dựng. Cụ thể như sau:
Đối với mật độ xây dựng gộp
Theo điểm 2.6.4 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gộp cho từng trường hợp được quy định như sau:
– Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Đối với mật độ xây dựng thuần
Theo Điểm 2.6.3 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép hiện nay như sau:
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8;
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và về khoảng lùi công trình;
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và về khoảng lùi công trình;
– Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9; Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;
– Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
Công thức tính mật độ xây dựng
Sau khi đã xác định được mức tỉ lệ phần trăm tương ứng, chủ xây dựng cần tiến hành xác định mật độ xây dựng để trước khi bắt đầu tiến hành quá trình xây dựng công trình. Việc xác định chính xác mật độ xây dựng sẽ giúp chủ xây dựng tránh khỏi các rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong khi xây dựng công trình. Theo đó, căn cứ vào quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3.4.2008 của Bộ Xây dựng, cách tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
Trong đó:
– Diện tích đất chiếm của công trình kiến trúc là diện tích đất mà công trình sẽ xây dựng trên tổng diện tích lô đất.
– Tổng diện tích lô đất là tổng tất cả diện tích lô đất bao gồm cả sân vườn, hồ bơi,…
Ví dụ:
– Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
– Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m = 90m2.
Như vậy: mật độ xây dựng nhà bạn = 90m2/100m2 x100 = 90%
Mời bạn xem thêm:
- Thi công xây dựng có được giảm thuế GTGT không?
- Quy định về mật độ xây dựng nhà ở
- Quy trình bảo trì công trình xây dựng năm 2023
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định về mật độ xây dựng nhà ở”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế theo quy định tại đoạn này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
– Đối với công trình xây chen có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kê’ phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Bước 2: Nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến UBND cấp quận, huyện nơi có nhà ở.
Bước 3: UBND cấp quận, huyện cấp giấy phép xây dựng (kèm theo hồ sơ thiết kế đã nộp có đóng dấu của cơ quan cấp phép) theo đơn đề nghị cho người nộp đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trường hợp xem xét thêm thì phải có văn bản thông báo và thời hạn kéo dài thêm sẽ không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn nêu trên. Bạn sẽ phải đóng lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, đối với hành vi phạm về hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai với nội dung giấy phép xây dựng đối với trường hợp giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình thì mức phạt sẽ là 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá hoặc công trình xây dựng khác thì mức phạt vi phạm hành chính từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với hành vi vi phạm.
Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng cộng trình sai với nội dung giấy phép xây dựng của nhà ở riêng lẻ được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới thì sẽ bị phạt hành chính với số tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá hoặc công trình xây dựng khác thì bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng.
