Chào luật sư, tôi đang thắc mắc một vấn đề như sau: nhà tôi có 3 cái ao nuôi cá quanh nhà và một mảnh vườn để trồng cây ăn quả. Mấy năm nay nuôi cá toàn dính dịch bệnh nên chả lời lãi bao nhiêu. Do vậy năm nay tôi quyết định lấp cái ao gần vườn kia nhất để trồng cây ăn quả bởi cây ăn quả đang cho năng xuất lớn. Luật sư cho tôi hỏi chuyển đất ao sang đất vườn có phải xin phép hay không? Mong nhận được tư vấn từ Luật đất đai.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn vấn đề này nhé.
Đất ao là gì?
Ngày nay không khó có thể thấy đất ao và đất vườn luôn đi liền với nhau. Đất ao thì sẽ thuộc nhiều loại đất khác nhau tùy từng vị trí mà đất ao đang ở. Theo quy định của pháp luật về các loại đất, đất ao được nhắc đến trong các trường hợp như sau:
- Đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư được công nhận là đất ở theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013.
- Đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
- Đất ao không cùng thửa với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản được quy định là thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển đất ao sang đất vườn có phải xin phép không?
Như chúng tôi đã nói ở trên thì theo quy định hiện hành thì tùy từng trường hợp khác nhau mà pháp luật đất đai xác định loại đất đối với đất ao. Do vậy, việc xác định chuyển đổi đất ao sang đất vườn trong từng trường hợp cũng khác nhau. Cụ thể:
- Nếu đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư thì đương nhiên được xác định thuộc nhóm đất ở, vì vậy chủ sử dụng muốn sang đất vườn không cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất vườn. Vì đang là đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp không phải xin phép.
- Nếu đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, đất ao không cùng thửa với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản thì thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do vậy khi chuyển sang đất vườn cũng không cần xin phép.
Chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư đáp ứng điều kiện gì?
Dân số ngày càng đông, vấn đề chỗ ở ngày càng trở nên cần thiết mà quỹ đất thì có giới hạn. Do vậy nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều. Để đất ao được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở phải đáp ứng được các điều kiện như sau:
- Thứ nhất, đất ao muốn chuyển đổi sang đất ở thì phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Thứ hai, trong quá trình cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện căn cứ vào 02 tiêu chí sau để xác định có ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hay không:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trong bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất được thể hiện chi tiết đến từng xã, phường, thị trấn; hay nói cách khác, khu vực nào được chuyển mục đích sử dụng đất đều được thể hiện rõ).
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất ao sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được quyền chuyển.
Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở
Nếu hộ gia đình hay cá nhân nào chưa rõ về thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở theo đúng quy trình và quy định của pháp luật thì hãy tham khảo thủ tục mà Luật đất đai trình bày dưới đây. Cụ thể để thực hiện thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở, chủ sử dụng đất thực hiện 04 bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Nếu như Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ là cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Chuyển đất ao sang đất vườn có phải xin phép không?”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở, chủ sử dụng đất ao sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các khoản lệ phí khác.
Thứ nhất, số tiền thuế mà chủ sử dụng đất ao cần phải nộp được xác định như sau:
Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn giảm (nếu có)
Trong đó cách xác định số thuế phát sinh là:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)
Thứ hai, lệ phí địa chính sẽ tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
Thứ ba, cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Thứ tư, đối với phí cấp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
Thứ năm, về phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
