Chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư tốn bao nhiêu tiền?

Đất thổ cư là loại đất có giá trị nhất trong các loại đất khi chuyển nhượng. Đất thổ cư là loại đất không quy định trong Luật Đất đai, mà đây là đất ở. Ngày nay dân cư đông đúc nên vấn đề chuyển lên đất thổ cư là thủ tục xảy ra khá phổ biến. Thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư là một trong những thủ tục khá phức tạp theo pháp luật nước nhà hiện nay. Và một trong những vấn đề mà nhiều người quan tâm là Chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư tốn bao nhiêu tiền? Hãy cùng Luật đất đai tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé

Đất thổ cư là gì?

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 đất tùy vào mục đích sử dụng được chia làm các loại như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác.

– Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác.

– Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo đó, quy định hiện hành, pháp luật không quy định về đất thổ cư. Mà đất thổ cư là cách gọi của người dân đối với loại đất phi nông nghiệp, cụ thể đó là đất ở.

Điều kiện chuyển sang đất thổ cư

Căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật đất đai không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tiễn và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất đã được phê duyệt, mà cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.

Lên đất thổ cư tốn bao nhiêu tiền?

Khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư, điều nhiều người quan tâm đó là chi phí. Sau đây Luật đất đai sẽ liệt kê một số chi phí cần nộp để bạn tham khảo nhé:

• Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

• Lệ phí trước bạ

Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

• Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên: Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Hồ sơ, thủ tục chuyển sang đất thổ cư

Để thực hiện thủ tục chuyển sang đất thổ cư, bạn cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Bộ phận một cửa)

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất

Bước 4: Nhận kết quả

Bài viết trên đây Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi Chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư tốn bao nhiêu tiền? Tuy nhiên, do từng mảnh đất có giá đất khác và ở các địa phương khác nhau nên sẽ có giá khác nhau. Do vậy bài viết được cách tính cụ thể về từng chi phí và từ đó người có nhu cầu có thể tự tính được số tiền hoặc ước lượng được số tiền cần phải nộp để chuẩn bị trước.

Câu hỏi thường gặp