Hiện nay, các hình thức bán nhà, cho thuê mua nhà, thế chấp hình thành trong tương lai đang ngày càng trở nên phổ biến trong ngành bất động sản. Tuy nhiên, đây là loại tài sản được hình thành trong tương lai nên khi cho thuê, bán, thế chấp cần phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định. Điều kiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào? Cùng Luật đất đai tìm hiểu nhé
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Những ngôi nhà hình thành trong tương lai là những ngôi nhà đang được xây dựng, trong đó phổ biến nhất là những căn hộ đang được xây dựng. Việc xây dựng nhà ở trong tương lai vẫn được phép thực hiện dưới hình thức hợp đồng mua bán căn hộ. Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế”. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc),…
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Điều kiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai thông thường là những dự án chung cư khi đang xây dựng thì chủ đầu tư đã có thể bán. Do vậy để bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đảm bảo những điều kiện sau đây:
Đã hoàn thành công trình xây dựng
Tại khoản 3 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
- Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng sau khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà theo tiến độ ghi trong dự án và phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Như vậy, việc đảm bảo hoàn thành xây dựng nhà chung cư là điều kiện đầu tiên để thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng.
Đã được nghiệm thu và đảm bảo yêu cầu xây dựng
Việc bàn giao công trình xây dựng phải đảm bảo:
– Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
– Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng…
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 123 Luật Xây dựng 2014 thì nhà chung cư hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định.
Bàn giao đầy đủ giấy tờ, hồ sơ
Nhận bàn giao chung cư, người mua cần lưu ý kiểm tra đầy đủ các hồ sơ, tài liệu.
Thông tin liên hệ:
Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi “Điều kiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai”. Để biết thêm các thông tin pháp luật về đất đai như Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng, hãy theo dõi các bài viết của Luật đất đai nhé.
Câu hỏi thường gặp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua và người bán, pháp luật có đặt ra những quy định rõ ràng về việc thanh toán khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định này được cụ thể hóa tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Hợp đồng bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản mang tính rủi ro cao cho khách hàng. Chính vì vậy, pháp luật đã bảo vệ quyền lợi của khách hàng bằng cách thiết lập điều khoản về việc “ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai”.
Cụ thể, theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định rằng:
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
