Câu hỏi: Chào luật sư, nhà tôi hiện đang sinh sống ở ngoại thành của Hà Nội, nhà tôi hiện đang có một căn nhà trên Hà Nội và đang cho một hộ gia đình thuê. Do chúng tôi ở quê ít khi lên xem nhà nên hôm trước vợ tôi lên có xem qua nhà thì phát hiện hộ thuê nhà của chung tôi đã tự ý cải tạo nhà mà không hề báo trước cho chúng tôi, vậy nên sắp tới khi hết hạn hợp đồng thuê nhà thì nhà tôi sẽ không cho nhà đó thuê nữa. Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp này thì tôi có phải “Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn” cho nhà đó hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, chắc hẳn các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà hiện nay đang là vấn đề à nhiều người dân đang thắc mắc, sau đây mời các bạn hãy cùng Luật đất đai tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Quy định về hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê tài sản sẽ bao gồm hợp đồng thuê các loại nhà đất, nhà chung cư, hợp đồng thuê đất vườn, hay hợp đồng thuê nhà trọ là một trong những hình thức của hợp đồng cho thuê tài sản. Theo đó thì nội dung của loại hợp đồng này sẽ bao gồm những sự thỏa thuận giữa hai bên là bên cho thuê nhà và bên thuê nhà để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê nhà phải trả tiền thuê nhà trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ theo quy định tại Điều 121, Luật nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Bên cạnh đó xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự, theo đó bên cho thuê nhà giao lại nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên, cũng như giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thuê nhà.
Hiện nay, có rất nhiều loại hợp đồng thuê nhà như:
– Theo chủ thể thuê: Hợp đồng giữa chủ thể là cá nhân với cá nhân, tổ chức với cá nhân hoặc tổ chức với tổ chức.
– Theo thời hạn thuê nhà: Hợp đồng thuê ngắn hạn hoặc hợp đồng thuê dài hạn.
– Theo mục đích thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà trọ, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà kinh doanh.
– Theo ngôn ngữ làm hợp đồng: Hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Anh, Hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Pháp, hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Thái Lan.
Hợp đồng cho thuê nhà dựa trên sự thỏa thuận thống nhất giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Tuy nhiên nội dung chính của hợp đồng thuê nhà bao gồm các mục như sau:
– Thông tin cá nhân của bên cho thuê và bên thuê nhà: Các thông tin gồm họ và tên của bên cho thuê và bên thuê nhà. Trường hợp là tổ chức cho thuê thì là tên của tổ chức, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật.. và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch: Đặc điểm về loại nhà và đặc điểm về thửa đất ở gắn với nhà ở đó. VD: Nhà 2 tầng, diện tích 70m2, nằm ở số X, đường Y, phường Z, quận Tây Hồ, Thành Phố Hà Nội
– Giá giao dịch nhà theo thỏa thuận: giá thuê theo tháng, theo quý, theo năm
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền: VD thời hạn thuê 1 năm; phương thức thanh toán chuyển khoản hoặc trả tiền mặt trả trong thời gian từ mùng 1 đến mùng 5 hàng tháng.
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê;
– Các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê: Ví dụ: không cơi nới, sửa chữa ảnh hưởng đến kết cấu của nhà;
– Các thỏa thuận khác và cam kết của các bên;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là văn bản do 2 bên thuê nhà lập ra để nhằm ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về hành vi thuê nhà. Thông thường thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi hết thời hạn đã được hai bê thỏa thuận và ghi nhận vào hợp đồng trước đó, tuy nhiên cũng có một số trường hợp việc thuê nhà sẽ bị chấm dứt theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, nếu nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì được chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Nếu trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
– Nhà ở cho thuê không còn.
– Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
– Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện quy định.
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
+ Khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
– Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Lưu ý: Mặc dù các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp do pháp luật quy định nhưng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn
Như đã phân tích ở trên thì hợp đồng thuê nhà sẽ bị chấm dứt trong các trường hợp luật định cụ thể như trên, khi đó thì các bên có thể lựa chọn thỏa thuận để gia hạn tiếp hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng. Trong một số trường hợp nhất định thì sẽ phải thực hiện việc thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi đến hạn.
Mời bạn xem và tải về Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn tại đây:
Nội dung của mẫu thông báo hết hạn hợp đồng phải đầy đủ các nội dung như sau:
– Về hình thức bao gồm: thông tin về Quốc hiệu, tiêu ngữ, ngày tháng năm và tên mẫu thông báo. Tên mẫu thông báo cần phải đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin về việc chấm dứt hợp đồng và bao quát được nội dung chính của mẫu thông báo này.
– Về nội dung:
+ Cần ghi chính xác, chi tiết và cụ thể thông tin về họ và tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax, mã số thuế, đại diện theo pháp luật, … của công ty nơi nhận thông báo hết hạn hợp đồng để chấm dứt hợp đồng.
+ Các căn cứ để viết thông báo chấm dứt hợp đồng như: Căn cứ theo hợp đồng đã ký kết; căn cứ theo quy định của pháp luật tại Điều, khoản, điểm nào của văn bản luật nào.
+ Lý do chấm dứt hợp đồng: Đây là phần rất quan trọng để đánh giá về việc chấm dứt hợp đồng kinh tế của bạn có đảm bảo đúng quy định của pháp luật và thỏa thuận về hai bên đã ký kết trong hợp đồng trước đó đã ký kết hay không.
+ Phần thông tin đề cập đến việc mong muốn của phía muốn chấm dứt hợp đồng như: Bên A yêu cầu Bên B phải phối hợp thực hiện về các công việc sau để giải quyết toàn bộ các hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng,…
+ Cuối cùng trong thông báo chấm dứt hợp đồng phải có chữ ký, họ và tên của người lập thông báo, có kèm theo con dấu của doanh nghiệp
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn luật nhà ở Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Khoản 2, 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở gồm:
Thứ nhất: Đối với bên cho thuê nhà
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở 2014: “ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
Thứ hai: Đối với bên thuê nhà
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Dưới đây là một vài lưu ý đối với người chủ cho thuê nhà và người thuê nhà khi làm hợp đồng thuê nhà trọ (hoặc hợp đồng cho thuê nhà ở):
– Viết đầy đủ, chính xác các nội dung chính
– Không tẩy xóa, sửa chữa trong hợp đồng thuê nhà
– Các thông tin về giá cả cần được ghi đồng thời cả bằng số và bằng chữ để tránh trường hợp sửa chữa
– Người ký phải là người có tư cách pháp nhân đối với tài sản cho thuê
– Hợp đồng được thành lập dựa trên sự tự nguyện nguyện của các bên tham gia.
