Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ xử lý như thế nào?

Đất đai là vấn diễn ra khá phức tạp và được pháp luật nước ta điều chỉnh thường xuyên sao cho ngày càng cải tiến và phù hợp hơn cả trong việc sử dụng của người dân và quản lý của Nhà nước. Khi người dân được Nhà nước cấp cho sổ đỏ của mảnh đất đó điều này nhằm đản bảo được quyền sử dụng đất của mọi người. Nhưng nếu như chủ sở hữu đất muốn sang tên sổ đỏ sẽ cần đáp ứng những điều kiện của pháp luật. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Điều kiện sang tên Sổ đỏ

Hiện nay những hoạt động có liên quan đến vấn đề đấ đai đang diễ ra rất sôi nổi ở những thành phố lớn vừa và nhỏ trên nước ta. Việc chuyển nhượng, mua, bán, tặng cho đều là 1 dạng đặc biệt và sẽ phải có những điều kiện nhất định mới được sang tên quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi áp dụng những điều kiện này mới đảm bảo được an toàn khi thực hiện những bước tiếp theo.

Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

* Điều kiện bên mua, tặng cho

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Cơ quan có thẩm quyền sang tên sổ đỏ

Hiện nay đối với mỗi người sổ đỏ rất quan trọng. Để được cấp sổ đỏ người dân cần phải đáp ứng đủ những điều kiện mà pháp luật đưa ra sau đó đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc nộp hồ sơ giấy tờ theo quy trình. Theo đó, chỉ khi thực hiện xong thủ tục cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu mới có quyền sử dụng đất. Và nếu muốn sang tên sổ đỏ cũng cần sang cơ quan Nhà nước để thực hiệc việc sang tên.

Căn cứ theo điều 105 Luật Đất đai 2013: Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ

Thực hiện việc sang tên sổ đỏ đây là việc diễn ra thường xuyên trong cuộc sống hằng ngày. Nhưng để có thể thành được thủ tục sang tên cần phải đáp ứng được điều kiện mà Nhà nước đặt ra. Tuy nhiên khi việc chủ đất không chịu tên sổ đỏ khi đã hoàn thành tất cả các giao dịch liên quan đến ddaatssex cần phải thỏa thuận lại về việc chuyển đổi này.

Thỏa thuận xem xét lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Áp dụng quy định nêu trên, việc mua bán của bạn không đáp ứng được các điều kiện để chuyển nhượng, cụ thể là điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng khi không đáp ứng được điều kiện về Giấy chứng nhận nêu tại Điểm a, Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 diễn ra khá phổ biến dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra.

Do vậy, theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, đối với giao dịch chuyển nhượng đất vi phạm Điểm a.4 (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và Điểm a.6 (hình thức văn bản có công chứng, chứng thực), nếu sau khi thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà ở kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính, tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn có cơ sở để được công nhận. Nên gặp trực tiếp để thương lượng với chủ đất về việc sang tên, hoặc gửi văn bản yêu cầu thực hiện đúng cam kết.

Trong trường hợp họ không thực hiện cam kết, có thể gửi đơn thư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Vì đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng do đó thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án.

Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Đầu tiên, bạn phải tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan).Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải làm thế nào?

Sau đó, bạn phải nộp một bộ hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ viết tay bán đất kèm Quyết định có hiệu lực công nhận hợp đồng;
• Các giấy tờ thể hiện về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân người nộp.

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội là bao lâu?
• Nhà ở xã hội sau 50 năm bị thu hồi hay không?
• Chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam quy định thế nào?

Thông tin liên hệ

Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi “Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ”. Để biết thêm các thông tin pháp luật cũng như nhu cầu về dùng dịch vụ đất đai như tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân, hãy theo dõi các bài viết của Luật đất đai nhé.

Câu hỏi thường gặp