Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội là gì?

“Xin chào đội ngũ Luật đất đai! Tôi tên là Quỳnh Nhung, 28 tuổi, hiện nay đang làm việc tại Hà Nội. Tôi đã kết hôn được 3 năm và đã có 1 con trai đầu lòng. Tuy nhiên, gia đình tôi vẫn đang phải ở nhà trọ nên đang có nhu cầu mua nhà ở. Theo tôi tìm hiểu, nhu cầu mua nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội đang ngày càng tăng cao. Tôi nghe bạn bè khuyên là nên mua nhà ở xã hội, tuy nhiên trước hết cần phải tìm hiểu những kiến thức về loại nhà này, đặc biệt là các kiến thức pháp lý để có thể mua nhà một cách an toàn, tránh được cái rủi ro cũng như phù hợp với điều kiện, khả năng tài chính của mình. Vậy tôi có thắc mắc rằng, điều kiện thuê mua nhà ở xã hội theo quy định như thế nào? Pháp luật có quy định như thế nào về việc thuê mua nhà ở xã hội? Việc thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện dựa trên những nguyên tắc nào? Mong rằng, câu trả hỏi của tôi sẽ được giải đáp một cách đầy đủ và chi tiết nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn!”

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở 2014

Quy định về thuê mua nhà ở xã hội

Có thể coi “nhà ở xã hội” là một chính sách về nhà ở được chính phủ hoặc các tổ chức khác xây dựng và bán cho những đối tượng đặc biệt, có thu nhập thấp và không ổn định với giá cả vô cùng hợp lý. Thông thường, chúng ta có thể thấy, nhà ở xã hội sẽ được xây dựng ở trên các khu đất có quy hoạch sẵn.

Về mặt pháp lý, tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở”.

Cũng theo Luật này, thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Như vậy, có thể hiểu đơn giản thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% đến 50% giá trị của nhà ở thuê mua; 80-50% còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên chủ đầu tư trong một thời hạn nhất định.

Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở xã hội (thường là 05 năm) và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội đó. Nếu hết thời hạn thuê mà người thuê quyết định mua thì hợp đồng mua bán được giao kết vào thời điểm người thuê quyết định mua. Cho đến thời điểm hợp đồng mua bán được giao kết, quyền sở hữu đối với tài sản vẫn thuộc về người cho thuê; rủi ro về tài sản vẫn do người cho thuê chịu.

Căn cứ tại Điều 134 Luật Nhà ở 2014 thì việc thuê mua nhà ở phải được lập thành hợp đồng;

• Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thuê mua;
• Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định.
• Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Hiện nay, thuê mua nhà ở xã hội thể hiện được một số ưu điểm thu hút người có nhu cầu như:

– Khi hết hạn hợp đồng thuê mua, người thuê không bắt buộc phải tiếp tục mua nhà ở xã hội, chỉ cần mua khi có nhu cầu, vì thế, có thể chọn mua hoặc không sau một thời gian thuê và hiểu rõ đặc điểm của nhà cũng như khu vực;

– Không cần bỏ ra nhiều tiền ngay ban đầu, chỉ cần có tối thiểu 20%, tối đa 50% giá trị nhà ở là có thể ký hợp đồng thuê mua được nhà ở xã hội;

– Giá thuê mua hay mua nhà ở xã hội tương đối thấp do được Nhà nước hỗ trợ nên phù hợp với các cặp vợ chồng trẻ mới lập gia đình, chưa có nhiều điều kiện kinh tế hay có thu nhập thấp.

– Số tiền trả hàng tháng cũng khá thấp, hàng tháng bạn chỉ cần trả một số tiền gốc cố định tùy theo số năm đăng ký thuê mua. Hình thức này khá giống mua nhà trả góp không lãi suất (thời hạn tối thiểu là 05 năm), nhưng vẫn đảm bảo quyền và lợi ích giống chủ sở hữu nhà ở chính thức.

Nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội

Ý nghĩa nhân văn mà nhà ở xã hội mang lại là rất lớn đối với những hộ gia đình có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở xã hội đã giải quyết được vấn đề cư trú – một trong những nhu cầu cơ bản của con người. Tuy nhiên, việc thuê mua nhà ở xã hội không tiến hành lộn xộn mà phải dựa trên các nguyên tắc cụ thể.

Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014, nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội được áp dụng như sau:

– Việc cho thuê mua nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

– Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

– Bên mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê mua không còn nhu cầu thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

– Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

– Mọi trường hợp  cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê mua nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Đối với giá thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại khoản 2 Điều 60 Luật Nhà ở xã hội, theo đó giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội

Nhờ có sự hỗ trợ từ nhà nước cùng các tổ chức khác, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, xây dựng, giải quyết tình trạng thiếu hụt nơi “che nắng, che mưa” đối với những nhóm đối tượng gặp khó khăn trong việc mua nhà. Luật Nhà ở 2005 là văn bản luật đầu tiên xuất hiện khái niệm “nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều người còn sẽ thắc mắc về điều kiện thuê mua nhà ở xã hội như thế nào?

Theo quy định, đối tượng mua nhà ở xã hội chủ yếu thuộc ba nhóm: gia đình chính sách, người lao động tại khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, nếu như nhóm đầu tiên và thứ hai các tiêu chí khá rõ ràng, việc xác định nhóm người mua thứ ba gây nhiều tranh cãi bởi đây là nhóm có nhu cầu đông đảo nhất.

Tiêu chí lọc chọn người mua nhà ở xã hội khá khắt khe. Để mua được loại nhà này, người mua sẽ phải trải qua nhiều giai đoạn đánh giá cũng như xếp hạng hồ sơ người mua nhà. Những đối tượng được mua cụ thể là:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Bên cạnh đó, các đối tượng mua cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần dưới đây:

Điều kiện về nhà ở

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
• Đối với cán bộ, công chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
• Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ đất, nhà ở dưới mọi hình thức tại nơi mình đang sống. Hoặc trường hợp khác, mặc dù đã có nhà nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng khu vực và từng thời kỳ.

Điều kiện về cư trú

Điều kiện về cư trú đối với những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở xã hội như sau:

• Phải có đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương hoặc tỉnh, nơi có nhà ở xã hội.
• Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó. (trừ những trường hợp quy định tại khoản 9 điều 49, thuộc Luật nhà ở năm 2014).

Điều kiện về mức thu nhập

Đối với những người có nhu cầu mua cần phải đáp ứng đủ điều kiện về mức thu nhập như dưới đây:

Không phải thường xuyên nộp thuế thu nhập, cụ thể như sau:

• Người hộ cận nghèo, hộ nghèo và những người có thu nhập thấp.
• Những người lao động đang làm việc tại khu công nghiệp hoặc trong các doanh nghiệp.
• Quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan.
• Cán bộ, công nhân viên chức theo quy định của pháp luật.
• Những người không phải đáp ứng yêu về thu nhập, chẳng hạn như:
• Người có công với cách mạng.
• Cá nhân hoặc hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất, phá dỡ nhà và thu hồi đất theo quy định mà chưa được nhà nước bồi thường bằng đất ở, nhà ở.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội” đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc và cung cấp nhu cầu dùng dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về tranh chấp đất đai không có di chúc. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Câu hỏi thường gặp