Hết hạn hợp đồng thuê nhà có cần báo trước không?

Câu hỏi: chào luật sư, bố mẹ tôi có 3 căn nhà trống và đang để cho thuê ở trên Hà Nội, 3 căn nhà này thì đều đã ký hợp đồng thuê nhà là 1 năm 1 lần, sắp tới thì hợp đồng thuê nhà của 3 căn nhà đều chuẩn bị hết hạn mà bố mẹ tôi thì về quê rồi nên không để ý được nên giao cho tôi. Luật sư cho tôi hỏi là khi “Hết hạn hợp đồng thuê nhà có cần báo trước” cho bên thuê nhà biết hay không ạ?. Mong luật sư giải đáp.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chung tôi, tình trạng cho thuê nhà hiện nay đang diễn ra rất phổ biến và đã trở thành một hình thức kinh doanh thường gặp, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Sau đây mời các bạn hãy cùng Luật đất đai tìm hiểu các vấn đề về việc cho thuê nhà qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Quy định về cho thuê nhà

Nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân nước ta ngày càng lớn khi mà dân số ngày càng gia tăng, đặc biệt là đứng trước tình trạng người trẻ tuổi đổ dồn về các thành phố lớn sinh sống, học tập và làm việc. Tuy nhiên không phải ai cũng đủ điều kiện và tài chính để mua nhà để ở, vậy nên tình trạng thuê nhà đang diễn ra rất phổ biến hiện nay.

Cho thuê nhà chính là hành vi mà bạn ký kết hợp đồng về cho thuê tài sản. Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định về về hợp đồng về nhà ở như sau:

– Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản; bao gồm các nội dung sau đây:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán; hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung; sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán; cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá; thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán; cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt trong quan hệ dân sự trong đời sống hằng ngày; và đòi hỏi phải có tính chính xác cao khi thỏa thuận về quyền; và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà; và dựa vào nó; mà khi xảy ra tranh chấp các bên sẽ giải quyết mẫu thuẫn với nhau trên cơ sở hợp đồng. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản; nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

Giá thuê

Điều 473 BLDS quy định giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Thời hạn thuê

Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Hết hạn hợp đồng thuê nhà có cần báo trước

Khi 2 bên tiến hành việc cho thuê nhà ở và thuê lại nhà ở thì thông thường để đảm bảo các quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên thì việc cần phải giao kết một hợp đồng cho thuê nhà ở là điều rất cần thiết. Việc giao kết hợp đồng này đóng vai trò là căn cứ để các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình để hạn chế tình trạng xảy ra các tranh chấp không đáng có.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng như sau:

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
…

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Theo đó, hợp đồng hết hạn thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Gia hạn hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên để tiếp tục thời gian thực hiện hợp đồng. Sau khi xác lập thỏa thuận gia hạn hợp đồng thì hợp đồng đã ký sẽ kéo dài về mặt thời gian.

Ngoài ra, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Theo đó, trường hợp hợp đồng đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở và thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên cho thuê đồng nghĩa với việc xác lập giao dịch dân sự thông qua hành vi cụ thể là thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Trường hợp muốn chấm dứt việc thuê nhà trước khi hợp đồng hết hạn thì bạn phải báo trước cho chủ nhà ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận khác.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định của pháp luật hiện anh thì các bên đã giao kết hợp đòng thuê nhà thì phải thực hiện theo các điều khoản đã được hai bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng thuê nhà đó. Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định thì 2 bên cũng được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, cụ thể như sau:

Đối với bên cho thuê nhà ở

Điều 132 Luật nhà ở quy định Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”

Đối với bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hết hạn hợp đồng thuê nhà có cần báo trước“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ .tư vấn luật xây dựng. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp