Hầu hết mọi người đều biết rằng, sau khi hoàn tất việc giao kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, người mua cần đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp sổ đỏ mới. Chỉ khi đó, Nhà nước mới công nhận và bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất của người mua. Cùng với đó, người mua cần phải đóng một số khoản phí và lệ phí theo quy định. Người mua đất phải đóng thuế gì?. Đây là câu hỏi mà khá nhiều người dân quan tâm. Để giải đáp thắc mắc này, mời các bạn cùng tìm hiểu bài viết dưới đây.
Điều kiện mua bán đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013
Mua bán đất là thuật ngữ thông dụng nhằm chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất hợp pháp. Như vậy, khi thực hiện quyền chuyển nhượng của mình, người sử dụng đất phải chứng minh với cơ quan có thẩm quyền về việc mình là người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất (được mua bán) và một số điều kiện khác theo quy định pháp luật.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”
Những trường hợp không được mua đất
Để quản lý đất đai, Nhà nước đã phân chia đất đai thành 02 loại cơ bản: đất nông nghiệp và đất nông nghiệp. Mỗi loại đất sẽ được sử dụng với mục đích khác nhau sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Do đó, đối với một số loại đất, để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, Nhà nước đã hạn chế một số đối tượng không được nhận chuyển nhượng (mua đất) tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Người mua đất phải đóng thuế gì?
Thuế, phí, lệ phí mà người mua phải đóng khi mua đất là vấn đề mà rất nhiều người quan tâm khi quyết định mua đất. Theo quy định pháp luật, khi mua đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, người chuyển quyền sử dụng đất hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất có thể phải nộp những khoản thuế, phí hoặc lệ phí như sau:
– Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân/ thuế thu nhập doanh nghiệp:
Đối với loại thuế này, theo quy định, bên bán đất sẽ phải nộp bởi lẽ, người bán đất là bên phát sinh thu nhập. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp người mua sẽ trả cho bên bán số tiền tương đương với tiền thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải chịu.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014), khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.
Do đó, khi thực hiện sang tên sổ đỏ, người phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 2%.
Ngoài ra, căn cứ Điều 3, Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2013, 2014), khi sang tên sổ đỏ, bên phát sinh thu nhập là doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp một khoản thuế thu nhập doanh nghiệp (thay vì thuế thu nhập cá nhân). Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 20%.
– Thứ hai, lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Do đó, người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Hay nói cách khác, người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.
– Phí công chứng hợp đồng mua bán
Căn cứ điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC thì tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, cấp bản sao văn bản công chứng thì phải nộp phí công chứng. Và phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Cụ thể bảng phí công chứng được áp dụng như sau:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/ trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 ngàn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 ngàn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5.2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng một trường hợp) |
Ngoài những khoản thuế, lệ phí nêu trên, khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, bạn có thể phải nộp một số khoản phí khác như: phí thẩm định hồ sơ, phí cấp sổ đỏ, … Mức thu những khoản phí này sẽ không được ấn định cụ thể mà tùy thuộc vào chính sách của địa phương khác nhau.
Thời hạn đăng ký biến động đất đai sau khi mua đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán đất chỉ có hiệu lực pháp luật khi các bên (bên mua hoặc bên bán) đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Hay nói cách khác, sau khi công chứng/ chứng thực hợp đồng mua bán đất, bên mua phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Chi khi đó, thông tin của người mua đất mới được ghi nhận tại hồ sơ địa chính và quyền sử dụng đất mới được Nhà nước bảo đảm, bảo vệ.
Tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn người mua phải đăng ký biến động đất đai khi mua đất như sau: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Mời bạn xem thêm:
- Thuế chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu?
- Giấy cọc đất có giá trị pháp lý không?
- Bán đất sai vị trí thì giải quyết như thế nào?
Vấn đề Người mua đất phải đóng thuế gì đã được Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Nếu còn vướng mắc về bài viết hoặc những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Luật Đất đai. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại
Câu hỏi thường gặp:
Điều 4 VBHN Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau […]”
Như vậy, khi mua đất của những người thân thích, người mua sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng quyền sử dụng đất qua việc mua bán nếu thuộc trường hợp sau:
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
