Hiện nay do nhu cầu nơi ở tại các thành phố lớn gia tăng cao, để tiết kiệm thêm diện tích sử dụng thì các dự án chung cư phát triển mạnh. Từ khi xây dựng đến khi hoàn thiện để bàn giao thì những dự án nhà chung cư này phải thực hiện rất nhiều thủ tục. Và một trong những giai đoạn mà rất nhiều người dân quan tâm đó là quy trình bàn giao nhà chung cư. Vậy Quy trình bàn giao nhà chung cư như thế nào? Hãy cùng Luật đất đai tìm hiểu nhé
Điều kiện bàn giao nhà chung cư
Khi muốn bàn giao công trình xây dựng, bàn giao nhà chung cư sau khi đã hoàn thành thì chủ đầu tư cần đảm bảo được các điều kiện để tiến hành bàn giao công trình, căn hộ chung cư. Điều kiện bàn giao công trình căn hộ chung cư được thực hiện theo Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020:
– Đã nghiệm thu công trình xây dựng.
– Đảm bảo vận hành, khai thác an toàn khi đưa chung cư vào sử dụng.
Riêng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chủ đầu tư có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình nhưng trước khi bàn giao vẫn phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt…
Đồng thời, theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đáp ứng điều kiện sau đây:
– Hoàn thành xong xây dựng nhà, công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
– Các công trình này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó.
– Nếu đã bàn giao rồi chung cư xây thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của chung cư đó.
Như vậy, chung cư hoàn toàn có thể được bàn giao khi chỉ mới xây xong phần thô hoặc khi đã hoàn thành theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt. Khi bàn giao chung cư, chủ đầu tư phải đảm bảo căn hộ chung cư đáp ứng điều kiện nêu trên.
Đặc biệt, khi bàn giao chung cư, bên mua phải thanh toán đủ tiền mua cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Và chủ đầu tư cũng phải bàn giao đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà chung cư.
Quy trình bàn giao nhà chung cư
Quy trình thủ tục bàn giao căn hộ chung cư cần được nắm rõ các quy trình chuẩn, giúp việc bàn giao nhà chung cư được thuận lợi, đảm bảo thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà chung cư. Quy trình cơ bản như sau:
Bước 1: Khi chung cư đã đủ điều kiện để bàn giao thì thông báo bàn giao nhà chung cư cho khách hàng (Lưu ý: Nên hoàn tất các thủ tục thanh toán tài chính trước khi tiến hành bàn giao. Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ cần thiết để bàn giao.
Bước 2: Thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng
- Chọn ngày tốt và tiến hành bàn giao
- Mang hồ sơ bàn giao chung cư theo yêu cầu, mẫu biên bản bàn giao chung cư và cho khách kiểm tra, đối chiếu hồ sơ bàn giao, giải đáp các thắc mắc cho khách (nếu có).
- Cùng kiểm tra sơ bộ về căn hộ như về số lượng, chất lượng theo danh mục loại căn hộ trong hợp đồng mua bán, hướng dẫn và giải thích, ghi nhận thắc mắc của khách hàng.
- Cùng ký biên bản xác nhận bàn giao đồng ý hoặc không đồng ý tiếp nhận căn hộ
Hồ sơ bàn giao nhà chung cư
Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư
Theo khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải bàn giao hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho chủ đầu tư các tài liệu liên quan đến căn hộ đó gồm: Bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vẫn hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế…
Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư
Theo khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư gồm 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính:
- Bản vẽ hoàn công (có bao gồm danh mục bản vẽ kèm theo).
- Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình.
- Quy trình vận hành, khai thác công trình, bảo trì công trình.
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn.
- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trong đó có quy định cụ thể chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.
Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà
Khi được bàn giao chung cư, người mua sẽ được nhận những giấy tờ theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư:
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
- Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
- Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
- Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
- Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
- Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).
Vấn đề “Quy trình bàn giao nhà chung cư như thế nào?” đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Luật đất đai cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc về các vấn đề như Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ tại tiểu mục 1 Mục I Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định như sau:
Công trình sử dụng cho mục đích dân dụng (công trình dân dụng) là công trình kết cấu dạng nhà hoặc dạng kết cấu khác (có thể là một công trình độc lập, một tổ hợp các công trình) phục vụ cho các hoạt động, nhu cầu của con người như ở; học tập, giảng dạy; làm việc; kinh doanh; tập luyện, thi đấu thể dục, thể thao; tập trung đông người; ăn uống, vui chơi, giải trí, thăm quan; xem hoặc thưởng thức các loại hình nghệ thuật, biểu diễn, thi đấu thể thao; trao đổi, tiếp nhận thông tin, bưu phẩm; khám bệnh, chữa bệnh; tôn giáo, tín ngưỡng; và các công trình cung cấp các dịch vụ, nhu cầu khác của con người, bao gồm:
Công trình nhà ở: Các tòa nhà chung cư, nhà ở tập thể khác; nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác.
Như vậy theo quy định trên chung cư thuộc công trình nhà ở là công trình sử dụng cho mục đích dân dụng.
Căn cứ theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.
Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:
a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;
b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
