Đất quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Chào Luật sư, tôi có một câu hỏi muốn gửi đến Luật sư để Luật sư có thể giải đáp cho tôi như sau: “Tôi hiện đang sở hữu một miếng đất đang nằm trong quy hoạch nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi muốn hỏi rằng việc cán bộ trả lời cho tôi rằng đất đang trong quy hoạch nên không được cấp sổ đỏ là đúng hay sai? Và nếu đúng thì tôi phải làm gì để xin được giấy chứng nhận cho mảnh đất này?”. Để giải đáp câu hỏi này, người đọc cùng tìm hiểu về các quy định hiện hành của pháp luật đối với đất quy hoạch với Luật Đất đai nhé.

Đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là đất như thế nào?

Người dân đang sở hữu đất được cán bộ trả lời là đất đang trong diện kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất nhưng lại không nắm rõ được vậy là đất của mình đang có vấn đề gì. Do đó, việc giải nghĩa đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, hiện chưa có một văn bản nào quy định cụ thể thế nào là đất trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Một số văn bản pháp luật đã giải thích các cụm từ có liên quan như sau:

Trước hết, khái niệm quy hoạch sử dụng đất được đưa ra trong Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”

Đối với khái niệm kế hoạch sử dụng đất, khái niệm này được đề cập trong Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”

Cũng theo Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Thửa đất được xác định “là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.”

Như vậy, đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là phần diện tích đất được phân chia theo quy hoạch sử dụng đất sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh,… trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Quyền của người sử dụng đất đối với phần đất thuộc diện quy hoạch

Sau khi đã tìm hiểu khái quát về đất quy hoạch, chắc hẳn người đọc cũng đang rất thắc mắc về việc liệu khi sở hữu đất thuộc diện quy hoạch, người sử dụng đất sẽ có những quyền gì với phần đất này. Theo quy định tại khoản 7,8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung của Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, quyền của người sử dụng đất đối với phần đất thuộc diện quy hoạch có các quyền như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

– Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) gồm: “Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, có hai trường hợp xảy ra:

– Trường hợp 1: Đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có việc thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký cấp GCNQSDĐ.

– Trường hợp 2: Đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng thì người sử dụng đất sẽ không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ.

Đất quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Như đã nêu trên, trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng thì người sử dụng đất sẽ không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ.

Còn đối với trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm việc thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nếu trường hợp quy hoạch đã được công bố mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố hủy bỏ thu hồi và người sử dụng đất có thể được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Lúc này, người dân có thể được cấp GCNQSDĐ theo quy định.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất thuộc diện quy hoạch

Theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung của Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố. Như vậy, khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất từ chính quyền địa phương thì người sử dụng đất có thể làm hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy, để xin GCNQSDĐ trong trường hợp này người dân cần chuẩn bị những loại giấy tờ cần thiết nào?

Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Mời bạn xem thêm:

• Trường hợp bị thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng
• Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định 2023
• Trường hợp không được ra quyết định thu hồi đất năm 2023?

Câu hỏi thường gặp: