Trình tự, thủ tục mua bán đất ở nông thôn năm 2023 như thế nào?

Ngày nay giá trị của đất ngày càng được nâng cao bởi đất là nguồn tài nguyên có hạn còn dân số thì ngày càng gia tăng. Có thể nói là đất chật người đông. Hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng đất được diễn ra thường xuyên và liên tục trong đó có loại đất ở là phổ biến hơn cả. Vậy đất ở nông thôn được quy định như thế nào về việc mua bán và chuyển nhượng? Xin mới quý khách hàng đến với bài viết với chủ đề “Thủ tục mua bán đất ở nông thôn năm 2023 như thế nào?” của Luật đất đai nhé!

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Luật công chứng 2014

Các quy định pháp luật về đất ở nông thôn như thế nào?

Đầu tiên chúng ta cần phải hiểu đất ở nông thôn là gì? Có thể hiểu đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;…

Như vậy, đất ở nông thôn là thuộc loại đất phi nông nghiệp. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Điều kiện để chuyển nhượng đất ở nông thôn là gì?

Để có thể chuyển nhượng mua bán đất thì cần đáp ứng rất nhiều điều kiện. Đầu tiên là điều kiện về chủ thể chuyển nhượng. Không phải ai cũng có quyền chuyển nhượng đất. Hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó là chủ thể nhận quyền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú.

Điều kiện cuối cùng là điều kiện về đất chuyển nhượng, mua bán. Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2018 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thủ tục mua bán đất ở nông thôn như thế nào?

Có thể khái quát thủ tục mua bán đất ở nông thôn theo quy trình như sau:

Bước 1: Xem xét và thỏa thuận mua bán đất. Đây có thể nói là bước đầu tiên và bước quan trọng để dẫn đến một giao dịch dân sự mà đối tượng là bất động sản. Chính những yêu cầu người mua đất đặt ra như vị trí, diện tích, giá tiền,… và sự đáp ứng được nhu cầu của người bán để hai bên cùng đi đến thỏa thuận là sự hình thành của việc mua bán đất.

Bước 2: Lập hợp đồng. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng. Hợp đồng nói chung có thể có các nội dung sau đây:

• Đối tượng của hợp đồng;
• Số lượng, chất lượng;
• Giá, phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Như vậy hợp đồng mua bán đất có thể có các điều khoản như đối tượng của hợp đồng là mảnh đất, diện tích, giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên và những điều khoản khác khi thỏa thuận.

Bước 3. Công chứng hợp đồng. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

• Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Bước 4: Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ thông tin tư vấn của Luật đất đai về vấn đề “Thủ tục mua bán đất ở nông thôn”. Hy vọng với nội dung được truyền tải trong bài viết sẽ đem đến nhiều thông tin hữu ích cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp