Ủy quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cho phép người được ủy quyền thay mình thực hiện các quyền đối với thửa đất của mình thông qua hợp đồng ủy quyền. Hiện nay, có rất nhiều người thay vì chuyển nhượng, tặng cho, … quyền sử dụng đất thì lại lựa chọn giao kết hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất. Theo đó, người được ủy quyền được thực hiện hầu hết các quyền của người sử dụng đất thực thụ. Để hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến Hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất, mời các bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật đất đai nhé.
Hợp đồng là gì?
Theo cách hiểu của đại đa số mọi người, hợp đồng là sự thỏa thuận pháp lý giữa hai hoặc nhiều bên, có tính ràng buộc về các điều khoản và điều kiện được thỏa thuận. Hợp đồng có thể được sử dụng để quy định các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, và cung cấp sự bảo đảm cho việc thực hiện các cam kết. Hợp đồng có thể được áp dụng trong một loạt các lĩnh vực, bao gồm kinh doanh, lao động, mua bán, thuê nhà, và nhiều hơn nữa.
Trong phạm vi bài viết, Luật đất đai chủ yếu đề cập đến hợp đồng trong quan hệ dân sự. Theo đó, tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về hợp đồng như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Xét về bản chất, hợp đồng là giao dịch dân sự. Do đó, theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể được thể hiện qua một trong những hình thức như sau:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất
Ủy quyền là một trong những căn cứ phát sinh quan hệ đại diện. Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015, trong quan hệ ủy quyền, người được ủy quyền sẽ nhân danh và vì lợi ích của bên được ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Hay nói cách khác, bên nhận ủy quyền được phép sử dụng quyền lực của bên ủy quyền để thay mặt họ thực hiện các công việc, nhiệm vụ trong phạm vi ủy quyền.
Theo đó, hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng mà người sử dụng đất (người ủy quyền) cho phép một bên khác (người được ủy quyền) được phép thực hiện toàn bộ các quyền của người sử dụng đất. Bao gồm các quyền được quy định tại Điều 166 và Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Thông qua hợp đồng này, người được ủy quyền có thể sử dụng đất để xây dựng, kinh doanh, thu hoạch sản phẩm từ đất đó và có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba trong một số trường hợp được quy định.
Tuy nhiên, khi thực hiện việc ủy quyền toàn quyền sử dụng đất thì cần phải lưu ý những điểm sau đây:
Thứ nhất, có một số quyền của người sử dụng đất không thể ủy quyền như: quyền được cấp Giấy chứng nhận, quyền thừa kế. Bởi lẽ, đây là những quyền gắn liền với người sử dụng đất. Hay nói cách khác, chỉ người sử dụng đất mới được hưởng những quyền này.
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất không làm phát sinh quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với người được ủy quyền cũng như không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên ủy quyền. Tức là, về mặt pháp lý, người được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp vẫn là người ủy quyền. Trong khi đó, bên nhận ủy quyền chỉ được thực hiện những quyền của người sử dụng đất trong phạm vi ủy quyền.
Mẫu hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất
Hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất là loại hợp đồng khá phổ biến hiện nay và được sử dụng trong nhiều trường hợp khác nhau như: người sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, ủy quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình để hạn chế việc chuyển nhượng, tặng cho, … quyền sử dụng đất, … và rất nhiều trường hợp khác. Tuy nhiên, đa phần mọi người đều khá lúng túng khi soạn hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất mà thường ủy quyền thông qua giấy ủy quyền (nội dung khá đơn giản), bản cam kết, …
Dưới đây là Mẫu hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất, bạn có thể tải về và sử dụng khi có nhu cầu ủy quyền sử dụng đất:
Những rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền
Hiện nay, có nhiều trường hợp vì nhiều lý do khác nhau mà khi chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, … quyền sử dụng đất mà các bên lại lựa chọn việc ký kết hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể giúp các bên không phải thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cũng như không phải nộp các loại thuế, phí, lệ phí khi chuyển nhượng, tặng cho, … quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, việc ủy quyền này có thể tồn tại những rủi ro như sau:
Thứ nhất, nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định là có thực, thông qua việc thanh toán, khi mà giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, điều này cho dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì nếu như các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do điều đó không tuân thủ đúng quy định của pháp luật nếu như về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
Thứ hai, theo quy định tại Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.
Như vậy khi hết thời hạn này thì các bên phải làm đối với hợp đồng ủy quyền mới. Nếu như trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (ở đây là người muốn bán đất cho bạn), lúc này nếu bạn từ chối thì sẽ bạn sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.
Thứ ba, tại khoản 1 Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 quy định, trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền khi đó có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào tuy nhiên là phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà đặc biệt là bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Đặc biệt quy định nếu ủy quyền không có thù lao, thì chắc chắn là bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, khi đó bạn phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Nếu như bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc khi mà bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng. Điều này nếu không báo thì chắc chắn là hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, ngoại trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc là phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt trong quy định.
Do đó, về việc khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, lúc này thì bạn sẽ không được thực hiện các quyền trước đó khi mà các bên đã thỏa thuận trước đó.
Thứ tư, nếu một trong các bên không may bị chết thì đối với Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực khi đó theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015. Đồng thời, thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế đối với người ủy quyền và điều đó sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu giấy ủy quyền sử dụng đất cho con
- Các trường hợp không được ủy quyền khởi kiện là gì?
- Ủy quyền khởi kiện tranh chấp đất đai có được không?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề Hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan về bài viết và những vấn đề pháp lý liên quan. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Hiện nay, pháp luật Dân sự không có quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải lập thành văn bản. Do đó, khi ủy quyền sử dụng đất, các bên hoàn toàn có thể thực hiện thông qua lời nói. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này rất dễ phát sinh tranh chấp vì thông qua lời nói (không quá rõ ràng về điều khoản thực hiện) các bên rất dễ hiểu lầm, hiểu sai ý chí của bên còn lại. Đồng thời, việc giao kết hợp đồng bằng lời nói rất khó có thể chứng minh cũng như bảo vệ quyền và lợi ích của các bên khi phát sinh tranh chấp.
Theo quy định, người nhận ủy quyền có quyền được nhân danh người ủy quyền thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền. Do đó, trong trường hợp bên nhận ủy quyền được ủy quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất thì bên nhận ủy quyền hoàn toàn có quyền bán đất cho người khác. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc bán đất sẽ là việc giao kết hợp đồng giữa bên ủy quyền và bên mua đất, bởi lẽ, bên nhận ủy quyền chỉ đại diện cho bên ủy quyền để thực hiện giao dịch.
