Cấp sổ đỏ sai hiện trạng cần phải làm gì?

Hiện trạng sử dụng đất được xác định bởi diện tích đất thực tế cũng như mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong trường hợp phát hiện sổ đỏ được cấp sai với hiện trạng thực tế thì cần phải đính chính lại. Bạn đọc có thể thực hiện theo hướng dẫn trong bài viết “Cấp sổ đỏ sai hiện trạng cần phải làm gì?” của Luật đất đai nếu gặp phải trường hợp này.

Cấp sổ đỏ sai hiện trạng cần phải làm gì?

Cấp sổ đỏ là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng căn cứ vào hiện trạng sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba không quan tâm đến thông tin tình trạng đất đai ghi trên sổ sách và mục đích sử dụng thực tế có thể bị chuyển nhượng khi sang tên cho người khác thì mới phát hiện ra vấn đề này.

Điều 86 Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 quy định thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ đỏ đã cấp như sau:

“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Thành phần hồ sơ đính chính diện tích sổ đỏ theo hiện trạng được quy định tại khoản 3 điều 10 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT, cụ thể gồm:

Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Tuy nhiên trên thực tế phải cần bổ sung thêm bản đo đạc hiện trạng nhà đất và có xác nhận của UBND phường/xã nơi có đất. Hồ sơ này trong các văn bản luật không nhắc tới Luật Việt Hưng cho rằng là thiếu sót lớn. Có những thành phần hồ sơ trên thực tế luôn đòi hỏi nhưng không hiểu tại sao mặc dù là Thông tư hướng dẫn Luật cũng không nhắc tới dẫn tới trường hợp thực tế luôn “đẻ” ra nhiều các thủ tục giấy tờ hơn quy định.

Thời gian đính chính diện tích sổ đỏ theo hiện trạng theo điểm r khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: không quá 10 ngày

Cấp sổ đỏ sai hiện trạng phải xử lý thế nào nếu đã sang tên?

Hiện trạng sử dụng đất được xác định bởi diện tích đất thực tế cũng như mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo đó, trường hợp đã chuyển tên Sổ đỏ cho người khác nhưng cấp sai tư cách, căn cứ quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, việc cấp sổ đỏ sai tư cách có thể xảy ra ở 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích đất trên thực tế lớn hơn so với diện tích thể hiện trên sổ đỏ :

Thứ nhất, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm trên thực tế theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

Trong trường hợp này thì người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu phần diện tích tăng thêm thỏa mãn các điều kiện luật định:

• Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai, có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm trên thực tế:

Trong trường hợp người sử dụng đất được cấp sổ đỏ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm. Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế phí khác theo quy định pháp luật (nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm nộp thuế, lệ phí và phí).

Trường hợp 2: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ:

Việc cấp sổ đỏ với diện tích lớn hơn diện tích đất của người sử dụng đất trên thực tế thì sự sai sót này có thể xảy ra do một trong hai trường hợp sau:

Do sai sót của cán bộ địa chính cấp sổ: Diện tích đất được cấp trong sổ lớn hơn diện tích thực tế có thể do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính thông tin về hiện trạng đất với cơ quan có thẩm quyền;

Do lấn chiếm đất đai: Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và được xác định sự thiếu hụt về diện tích trên thực tế là do sự lấn chiếm của các hộ liền kề. Trong trường hợp này thì chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được hòa giải tại địa phương. Trường hợp hòa giải không thành tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thì các bên tranh chấp đất đai có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Như vậy, trong trường hợp dổ đỏ được cấp sai hiện trạng của đất (sai diện tích, kích thước, ranh giới,…) mà sổ đỏ đã được đăng ký sang tên một người khác thì quyền quyết định, xử lý vấn đề này thuộc về chủ sử dụng đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất. Và việc giải quyết sẽ thực hiện theo một trong hai trường hợp nêu trên tuỳ vào tình hình thực tế của người sử dụng đất.

Mời bạn xem thêm:

• Chi tiết thủ tục làm sổ đỏ đất thổ cư năm 2023
• Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh, đơn giản
• Quy định năm 2023 thay đổi người đứng tên sổ đỏ

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Cấp sổ đỏ sai hiện trạng cần phải làm gì?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc về an phí dân sự tranh chấp đất đai cho khách hàng một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: