Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi đều là giáo viên cấp 3 và hiện nay đều đã về hưu, do ở nhà cũng rảnh rỗi nên bố mẹ tôi đang muốn mua một mảnh đất để làm ao nuôi cá và trồng cây ăn quả. Sau khi tìm hiểu và thương lượng xong giá cả thì bố mẹ tôi đã chọn mua một mảnh đất ruộng gần nhà. Tuy nhiên khi chúng tôi ra làm thủ tục chuyển nhượng thì bên xã bảo rằng bố mẹ tôi là chủ thể của không được phép chuyển nhượng đất trồng lúa. Luật sư cho tôi hỏi là ” Chủ thể nào không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa” ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, để tìm hiểu các vấn đề liên quan đến vấn đề đất trồng lúa cũng như để giải đáp thắc mắc của mình thì mời bạn hãy cùng Luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.
Thế nào là đất trồng lúa?
Tại nước ta thì diện tích đất nông nghiệp là loại đất có tỷ lệ diện tích rất lớn tại nước ta hiện nay, trong tổng diện tích đất nông nghiệp thì có nhiều loại đất khác nhau với mục đích sử dụng để trồng những loại cây khác nhau, trong đó có đất trồng lúa, loại đất này đã được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng tại Luật đất đai.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất:
“Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;”
Như vậy, đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Theo Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm:
– Đất chuyên trồng lúa nước là đất trồng được hai vụ lúa nước trở lên trong năm.
– Đất trồng lúa khác bao gồm:
+ Đất trồng lúa nước còn lại là đất chỉ phù hợp trồng được một vụ lúa nước trong năm
+ Đất trồng lúa nương.
Trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa
Trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa được quy định tại Điều 6 Nghị định 35/2015/NĐ-CP bao gồm:
– Sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
– Sử dụng có hiệu quả, không bỏ đất hoang, không làm ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa. Trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
– Canh tác đúng kỹ thuật, thực hiện luân canh, tăng vụ để nâng cao hiệu quả sản xuất; cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất trồng lúa, bảo vệ môi trường sinh thái.
– Người sử dụng đất trồng lúa thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Khi chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa:
+ Phải đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định;
+ Không được làm hư hỏng hệ thống thủy lợi, giao thông nội đồng và ảnh hưởng xấu tới việc sản xuất lúa ở các khu vực liền kề;
+ Trường hợp làm hư hỏng hệ thống thủy lợi, giao thông nội đồng phải có biện pháp khắc phục kịp thời và phải bồi thường nếu gây ảnh hưởng xấu tới sản xuất lúa của các hộ ở khu vực liền kề;
+ Trường hợp đất bị nhiễm mặn tạm thời trong vụ nuôi trồng thủy sản nước mặn, thì phải có biện pháp phục hồi để trồng vụ lúa ngay sau vụ nuôi trồng thủy sản.
– Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa:
+ Phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai đối với điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa và quy định tại Điều 5 của Nghị định 35/2015/NĐ-CP;
+ Áp dụng các biện pháp phòng, chống ô nhiễm, thoái hóa môi trường đất, nước, không làm ảnh hưởng tới sản xuất lúa của khu vực liền kề. Trường hợp gây ảnh hưởng xấu phải có biện pháp khắc phục kịp thời và phải bồi thường thiệt hại.
Chủ thể nào không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đa số các loại đất đều được phép chuyển nhượng từ chủ thể này sang chủ thể khác. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp đặc biệt các chủ thể không được phép chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng một số loại đất nhất định. Vậy thì chủ thể nào không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa hiện nay?, hãy cùng tìm hiểu nhé.
Căn cứ quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Như vậy, theo quy định nêu trên, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
![Chủ thể nào không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa](https://cdn.luatsux.vn/luatdatdai.com/2024/01/Chu-the-nao-khong-duoc-nhan-chuyen-nhuong-dat-trong-lua-1.jpg)
Căn cứ theo khoản 2, khoản 5 Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định:
“Điều 26. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều kiện quy định tại các Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
…
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này; trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này mà bên chuyển quyền không còn sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Đồng thời, buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.
Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa
Như đã phân tích ở trên thì đất trồng lúa là loại đất được sử dụng với mục đích trồng lúa nước hoặc là đất trồng lúa nương, đây là loại đất nông nghiệp và chịu sự quản lý theo quy định của pháp luật hiện hành. Ngoài việc dùng để trồng lúa thì trong một số trường hợp nhất định người sử dụng đất cũng có thể được chuyển đổi cơ cấu cây trồng.
Việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Trồng trọt và các quy định sau đây:
– Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng của cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Không làm mất đi các điều kiện để trồng lúa trở lại; không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa.
– Trường hợp chuyển trồng lúa sang trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản, được sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng nuôi trồng thủy sản với độ sâu không quá 120 cen-ti-mét so với mặt ruộng.
Lập kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa:
– Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn căn cứ đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ban hành kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa phạm vi toàn quốc theo Mẫu số 01.CĐ.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa phạm vi toàn quốc; đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp huyện; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, ban hành kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa trên phạm vi toàn tỉnh theo Mẫu số 02.CĐ.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa phạm vi toàn tỉnh; đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp xã; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện, ban hành kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa trên phạm vi toàn huyện theo Mẫu số 02.CĐ.
– Ủy ban nhân dân cấp xã căn cứ nhu cầu chuyển đổi của tổ chức, cá nhân trên địa bàn và kế hoạch chuyển đổi của cấp huyện ban hành kế hoạch chuyển đổi trên địa bàn theo Mẫu số 03.CĐ.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục sang tên sổ hồng khi chồng chết như thế nào?
- Quy trình đổi sổ đỏ sang sổ hồng diễn ra như thế nào?
- Thủ tục đăng bộ sang tên sổ hồng như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề Chủ thể nào không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Vì vậy, nếu Quý khách hàng có vướng mắc về bài viết hoặc những vấn đề pháp lý liên quan, hay liên hệ với Luật đất đai để được hỗ trợ.
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc các văn phòng công chứng.
Ngoài ra, Theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014 như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản.
Việc mua bán hai bên tiến hành thực hiện thông qua giấy viết tay không đúng theo quy định của pháp luật và giấy tờ đó không có giá trị pháp lý. Nếu Ủy ban nhân dân không thực hiện chứng thực cho gia đình bạn, bạn có thể công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Nếu đất trồng lúa của gia đình bạn được cấp cho hộ gia đình mà mọi người ở xa không về để thực hiện công chứng được thì có thể làm giấy ủy quyền cho một người để đi thực hiện thủ tục với bên mua.
Do đó, trước khi tiến hành đăng ký sang tên sổ đỏ đất trồng lúa, các bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo quy định của Luật công chứng năm 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo quy định tại điểm a, khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ đối với đất trồng lúa) khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Sau khi ký kết hợp đồng công chứng, các bên phải tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất trồng lúa tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định của nhà nước, đất trồng lúa có thể được chuyển nhượng nếu nằm trong các điều kiện sau được quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
-Đất trồng lúa không có tranh chấp
-Quyền sử dụng đất trồng lúa không bị kê biên
-Đất trồng lúa vẫn còn trong thời hạn sử dụng
Ngoài việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa có đủ điều kiện nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
* Xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Theo điểm d khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì căn cứ vào việc cá nhân không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.
* Xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Theo điểm d khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì căn cứ vào việc hộ gia đình có ít nhất một thành viên không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.