Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp như thế nào?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ sở hữu đất tức là người sử dụng đất sẽ có các quyền lợi cũng như nghĩa vụ liên quan đối với đất. Một trong những quyền lợi rất quan trọng đối với người sử dụng đất là quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền này khôgn chỉ có đối với cá nhân sử dụng đất mà đây cũng là quyền mà các doanh nghiệp sở hữu đất được phép thực hiện. Vậy thì ” Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp” như thế nào?, hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Luật đất đai nhé.

Điều kiện doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt không chỉ đối với người sử dụng đất mà còn có ý nghĩa rất lớn đối với Nhà nước. Vì vậy nên các vấn đề liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, đăng kí biến động, thu hồi đất… Theo đó thì đối với trường hợp khi các doanh nghiệp muốn thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai thì cần phải tuân thủ các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, khi doanh nghiệp thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện sau:

+ Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất doanh nghiệp có mong muốn chuyển nhượng

+ Đất doanh nghiệp chuyển nhượng không có tranh chấp

+ Quyền sử dụng đất đối với đất chuyển nhượng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Đất doanh nghiệp mong muốn chuyển nhượng phải còn thời hạn   

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì một trong những yếu tố quan trọng để giao dịch này có hiệu lực pháp luật đó chính là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai hiện hành cũng đã đưa ra các quy định cụ thể về vấn đề này, vậy thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất này ra sao, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu ngay nhé.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp như thế nào?

Hiện nay nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng trong xã hội ngày càng lớn, đặc biệt là cá doanh nghiệp cần đất để xây dựng các nhà xưởng hay trụ sở của công ty mình. Vậy nên với nhiều mục đích khác nhau mà việc chuyển nhượng đất giữa các chủ thể với nhau ngày càng nhiều. Trong số đó thì trường hợp chuyển nhượng đất giữa hai doanh nghiệp cũng đang diễn ra sôi nổi.

Bước 1: Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Đối với bên bán, cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

+ 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điểm a, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013);

+ 01 bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư hoặc quyết định thành lập tổ chức;

+ 01 bản gốc biên bản họp hội đồng thành viên;

+ 01 bản sao công chứng hóa đơn giá trị gia tăng;

+ 01 bản gốc tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp.

– Đối với bên mua, cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

+ 01 bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư hoặc quyết định thành lập tổ chức;

+ 01 bản gốc biên bản họp hội đồng thành viên;

+ 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ 01 bộ bộ tờ khai sang tên.

Bước 3: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 4: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai địa thuộc địa bàn có đất

Bước 5: Căn cứ vào hồ sơ cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính

Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng kí đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường (thời gian thực hiện thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (điểm I, Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Thời hạn giải quyết:Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Lệ phí thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai giữa hai doanh nghiệp

Lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai giữa hai doanh nghiệp bao gồm các chi phí cơ bản sau đây:

– Phí thẩm định hồ sơ : 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (đối với trường hợp có chuyển nhượng);

– Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận : 50.000 đồng/lần.

– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp không được miễn): 100.000đ/GCN trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất); 500.000đ/GCN trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

– Lệ phí Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: 30.000 đồng/bản (đối với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất);

– Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: 30.000 đồng/lần.

– Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

• Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).

• Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất. Mức nộp lệ phí với đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

Trong đó:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
• Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp”.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay nhu cầu dịch vụ tư vấn pháp lý về luật tranh chấp đất đai. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình.

Câu hỏi thường gặp