Hiện nay, nhu cầu xây nhà là một nhu cầu phổ biến tại các địa phương. Tuy nhiên có rất nhiều người dân có mong muốn xây nhà trên mảnh đất vườn của nhà mình. Việc xây nhà phải được xây dựng trên đất ở, chính vì vậy khi xây nhà cần đảm bảo mảnh đất đó có mục đích sử dụng là để ở. Việc tự ý xây nhà trên mảnh đất không đúng mục đích sử dụng sẽ bị xử phạt theo quy định. Vậy, Đất vườn thửa có được xây nhà không? Hãy cùng Luatdatdai.com tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Thế nào là đất vườn thửa?
Hiểu một cách đơn giản, đất vườn thửa là mảnh đất được sử dụng để làm vườn. Luật Đất đai hiện hành không có giải thích cụ thể thế nào là đất vườn thửa. Tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 chỉ phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Tuy nhiên, Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Đất đai trước đây có quy định (văn bản này đã hết hiệu lực):
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.“
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, có thể hiểu đất vườn thửa là mảnh đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.
Đất vườn thửa có được xây nhà không?
Nguyên tắc sử dụng đất được pháp luật quy định rõ phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng và đúng mục đích như tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, đất vườn thửa còn được gọi là đất nông nghiệp thì không được phép xây dựng nhà ở vì sẽ vi phạm nguyên tắc quy định tại khoản 1 nêu trên.
Mức phạt khi tự ý xây nhà trên đất vườn thửa?
Căn cứ vào Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn thửa được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) quy định như sau:
“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai
…
2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.“
Lưu ý: Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.
Tóm lại, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải tháo dỡ nhà ở). Mức phạt tiền phụ thuộc vào diện tích xây dựng (diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất).
Thủ tục chuyển đất vườn thửa sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1. Cá nhân, hộ gia đình hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Cách 2. Đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì cá nhân, hộ gia đình nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
– Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Tại giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…
Riêng đối với người sử dụng đất cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 5: Trả kết quả
– Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề “Đất vườn thửa có được xây nhà không theo quy định 2023?”. Hy vọng có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sống.
Câu hỏi thường gặp
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”.
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Trong khi đó, mục đích sử dụng đất vườn đó là để trồng cây lâu năm hoặc hàng năm. Điều đó có nghĩa là không được phép xây nhà trên đất vườn dù là nhà tạm mà chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư). Vì vậy, mặc dù nhà tạm được xây dựng mà không cần xin giấy phép cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn không được phép xây trên đất vườn.
Nếu tự ý xây dựng nhà ở bao gồm cả nhà tạm trên các loại đất khác gồm đất vườn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời, buộc phải tháo dỡ nhà ở đó. Trường hợp muốn xây nhà tạm thì phải xin chuyển mục đích sử dụng mảnh đất vườn đó.
