Hiện nay điều mà người mua và các chủ đầu tư cần phải quan tâm hàng đầu là quy định về đường chỉ giới xây dựng trong việc mua bán cũng có thể xây dựng được bất cứ công trình nào. Nếu như nắm rõ được quy định về chỉ giới xây dựng sẽ giúp cho những người cần nắm rõ được phần đất xây dựng của mình, cũng bởi vậy có thể có khoảng lùi nhất định để chừa ra trong quá trình xây dựng. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Cách tính chỉ giới xây dựng” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 2014
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP
Khái niệm chỉ giới xây dựng
Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới xây dựng giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm).
Trong một số trường hợp, chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau, cụ thể như:
- Trường hợp công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất);
- Trường hợp công trình được phép xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của quy hoạch.
Ngoài khái niệm chỉ giới xây dựng là gì, ở đây chúng ta có thêm một khái niệm là chỉ giới đường đỏ hay còn gọi là lộ giới. Đây là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới đường đỏ có tác dụng phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và diện tích đất được dành cho các công trình kỹ thuật hạ tầng, công trình giao thông hoặc không gian công cộng khác.
Quy định về chỉ giới xây dựng
Ở đô thị và nông thôn sẽ có quy định về khoảng lùi xây dựng khác nhau. Khi mà tính chất đảm bảo cho đường đi hay các công trình công cộng cũng thể hiện mới mức độ và tính chất khác. Cụ thể:
Khoảng lùi xây dựng ở đô thị:
Quy định tại Điều 91, Luật xây dựng năm 2014 về điều kiện cấp giấy phép cho những công trình trong đô thị:
+ Nếu công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 – dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0. Khi đó, với chiều cao đảm bảo, sẽ được thực hiện các công trình với chỉ giới đường đỏ.
+ Khi công trình có chiều cao trên 28m, khoảng lùi xây dựng bằng 6m.
+ Đối với các công trình cao 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
+ Tính từ vỉa hè đến công trình và chiều cao 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3m.
Các quy định này được đảm bảo triển khai và áp dụng trong quá trình thi công. Các công trình xây dựng không đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật phải chấp hành các biện pháp cưỡng chế. Theo đó, nghĩa vụ của họ phải đảm bảo thực hiện. Bởi đây là các quy định trong tính chất quản lý và thực hiện quyền lực nhà nước. Các quy hoạch cũng nhằm mang đến hiệu quả phản ánh trong đảm bảo cho các phát triển cơ sở hạ tầng. Và lợi ích được xác định chung đối với toàn nhân dân trong nhu cầu công cộng.
Khoảng lùi xây dựng nhà tại nông thôn:
Tại nông thôn, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí mà căn nhà đó được xây lên. Khi các nhu cầu ở từng khu vực khác nhau trong tính chất quy hoạch là chưa đồng bộ. Cụ thể quy định về khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với những ngôi nhà được xây ở khu vực trung tâm xã. Tính chất quy hoạch cao hơn trong các nhu cầu của công trình công cộng. Với chiến lược phát triển nông thôn mới. Thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu phải đạt là 1,5m.
+ Những công trình được xây dựng tại khu vực dân cư. Đảm bảo cho các tính chất nhà ở và đường xá. Khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu là 2m.
+ Công trình nhà ở có kết hợp với hoạt động sản xuất nông nghiệp. Các nhu cầu đa dạng hơn trong các hoạt động khác nhau được thực hiện. Trong đó, có tính toán đối với hoạt động lao động hay sử dụng dụng cụ, máy móc cần thiết. Khoảng lùi xây dựng là 2m.
Khoảng lùi xây dựng tại một số công trình khác:
Với những công trình nhà ở cấp 4 hay cao tầng. Áp dụng quy định tương tự như trên.
Công trình được xây dựng trên diện tích hơn 3000m2 với mục đích kinh doanh. Các nhu cầu của người thực hiện công trình được phản ánh. Bên cạnh phải cân đối các đảm bảo với quy định của nhà nước. Tức là xem xét cả về đặc điểm trong vị trí của công trình. Với đảm bảo về khoảng cách tối thiểu với các khu nhà ở cùng khoảng lùi của dự án đó. Diện tích là yếu tố được quan tâm đối với công trình xây dựng cho mục đích kinh doanh. Vì thế mà nhu cầu phải cân đối, tính toán phù hợp với lợi ích mong muốn nhận. Bên cạnh các nghĩa vụ trong hoạt động xây dựng.
Các tuân thủ quy định mang đến bảo đảm. Cũng như bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Đặc biệt là nếu có các rủi ro xảy ra. Trong tính chất hợp pháp, họ được nhà nước bảo vệ. Các hoạt động không tuân thủ sẽ dẫn đến các lấn chiếm trong công trình công cộng được nhà nước quản lý. Nếu không tuân thủ, đơn vị thi công sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Đồng thời đảm bảo diện tích cộng cộng, tránh lấn chiếm. Vừa bảo vệ cho các lợi ích chung của toàn xã hội được thực hiện. Từ đó, mà bảo đảm các lợi ích của họ đối với tính chất quy hoạch đó của nhà nước.
Cách tính chỉ giới xây dựng
Theo quy định, Đồ án quy hoạch thiết kế đồ thị sẽ thể hiện rõ vị trí khoảng lùi của các công trình xây dựng so với lộ giới đường quy hoạch. Có rất nhiều quy định khác nhau về khoảng lùi trong xây dựng và nó tùy thuộc vào nhiều yếu tố như tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều rộng lộ giới hay chiều cao công trình… Không những thế nó còn dựa theo quy hoạch sử dụng đất của từng vị trí địa phương khác nhau.
Một số quy định khoảng lùi bắt buộc phải thực hiện theo như sau:
- Chừa khoảng lùi xây dựng nếu công trình thuộc lộ giới tuyến đường trong khoảng từ 19m đến 22m và có chiều cao từ 22m trở xuống.
- Nếu chiều cao của công trình lên đến 25m thì phải có khoảng lùi 3m tính từ vỉa hè trở đi.
- Nếu chiều cao của công trình vượt trên 28m thì bắt buộc phải có khoảng lùi ít nhất 6m.
- Không cần phải có khoảng lùi đối với trường hợp lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên cùng với chiều cao công trình là 25m. Còn đối với 28m trở đi vẫn phải chừa khoảng lùi 6m.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Quy định chi tiết về xử lý hành vi lấn chiếm đất công
- Quy định chi tiết về mức giá đền bù đất lâm nghiệp
- Đơn khiếu nại về việc bị lấn chiếm đất
Thông tin liên hệ
Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi “Cách tính chỉ giới xây dựng”. Để biết thêm các thông tin pháp luật về đất đai hãy theo dõi các bài viết của Luật đất đai nhé.
Câu hỏi thường gặp
Đối với hành vi xây dựng không phép, trái phép mà chưa xây dựng xong; thì có quy định về hợp thức hóa hành vi xây dựng không phép, trái phép đó (trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính thì phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng không phép hoặc đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với hành vi xây dựng trái phép).
Căn cứ điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng bị phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng.
Ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm mà không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa hành vi vi phạm này (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Đất ngoài chỉ giới xây dựng thuộc một trong hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi)
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, khi đó đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng đồng nghĩa với việc nằm ngoài chỉ giới đường đỏ (thuộc chỉ giới đường đỏ).
Căn cứ quy định về các chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) thì công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
– Không cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường;
– Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè;
– Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố;
– Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
– Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ.
Kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường thuộc trường hợp này phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
– Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ;
– Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
– Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Mặc dù có quy định về yêu cầu kiến trúc đối với công trình như trên và bảo đảm khoảng lùi tối thiểu thì đất ngoài chỉ giới xây dựng cũng không được xây dựng, nếu xây dựng sẽ vi phạm chỉ giới (căn cứ theo khái niệm chỉ giới xây dựng, hành vi bị nghiêm cấm quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng).
