Mua nhà 4 năm không được ở xử lý như thế nào?

Xin chào Luật sư, Tôi có một vấn đề rất bức xúc mong muốn được Luật sư giải đáp. Tôi và bà B là bạn bè lâu năm. Năm 2019 bà B có bán cho tôi một căn nhà và nói muốn chuyển vào Nam sinh sống nên cần tiền gấp. Tôi có tích cóp được một khoản và thấy căn nhà cũng khá rẻ nên quyết định mua. Sau một thời gian tôi đến kiểm tra thì thấy có người đang sống trong căn nhà đó và nói rằng căn nhà này là tài sản gia đình họ và bà B đang có tranh chấp. Đã 4 năm kể từ ngày mua tôi vẫn chưa được sống trong căn nhà của mình. Mong được Luật sư giải đáp về vấn đề này.

Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho luật đất đai, vấn đề của bạn sẽ được giải đáp qua bài viết “Mua nhà 4 năm không được ở xử lý như thế nào? ” dưới đây.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014

Điều kiện mua bán nhà đất hiện nay?

Hiện nay khi mua bán đất đai bạn cần phải đặc biệt lưu ý vì đây là một loại tài sản lớn và có nhiều quy định trong mua bán chính vì vậy nếu bạn không đủ những điều kiện theo quy định thì không thể thực hiện mua bán nhà đất được. Đối với trường hợp bạn chia sẻ thì việc bạn mua bán phải một mảnh đất đang có tranh chấp giữa hai bên thì rất có thể hợp đồng mua bán của hai bạn là hợp đồng vô hiệu và không thể được bảo hộ theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị vô hiệu.

Đồng thời, với các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng cũng sẽ không có hiệu lực.

Mua nhà 4 năm không được ở xử lý như thế nào?

Trường hợp bạn đã mua căn nhà này 4 năm nhưng không thể chuyển vào ở do tranh chấp đất đai của bà B và người hiện đang sinh sống trong căn nhà này thì bạn có hai lựa chọn trong trường hợp này. Đầu tiên bạn cần liên hệ với bà B để làm rõ tranh chấp đất đai của bà B và người hiện sống trong căn nhà là tranh chấp gì. Tiếp đến bạn có thể yêu cầu bà B hoàn lại số tiền và bồi thường do có hành vi lừa dối hoặc tiếp tục giải quyết tranh chấp để sở hữu mảnh đất này.

Việc xác định một tranh chấp về đất đai có phải là tranh chấp đất đai hay là tranh chấp liên quan đến đất đai rất quan trọng trong việc lựa chọn thủ tục để áp dụng trong giai đoạn tiếp theo. Bởi vậy, đầu tiên và quan trọng nhất trong giải quyết tranh chấp về đất đai cần xác định được có phải là tranh chấp đất đai hay không.

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Theo đó, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.

Lưu ý: Những tranh chấp sau không phải là tranh chấp đất đai:

– Tranh chấp về giao dịch (mua bán) quyền sử dụng đất, nhà ở.

– Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

– Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.

Việc phân loại tranh chấp nào là tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, vì những lý do sau:

Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai (loại 1) thì sẽ do Luật Đất đai điều chỉnh, cụ thể:

– Thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai (buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn); Nếu không hòa giải mà khởi kiện tại Tòa án thì Tòa sẽ trả lại đơn khởi kiện.

– Trường hợp đất tranh chấp mà có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ khác với việc không có giấy tờ.

Trường hợp 2: Tranh chấp liên quan đến đất đai (loại 2) thì chủ yếu do Bộ luật Dân sự quy định nên thủ tục giải quyết khác (không giải quyết theo thủ tục của Luật Đất đai). Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ

Khi bạn mua bán trong trường hợp đất đai đang có tranh chấp thì nhiều khả năng giao dịch mua bán của bạn đang không có sổ đỏ chính vì vậy bạn có thể thực hiện theo những hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai dưới đây của chúng tôi. Đầu tiên là giải quyết qua hình thức hoà giải tại UBND các cấp. Tiếp đó bạn có thể thực hiện khởi kiện theo đơn tại toà án nơi có mảnh đất này. Hãy tham khảo thông tin sau của chúng tôi.

Cách 1: Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết

– Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.

– Trường hợp 2: Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.

Cụ thể:

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với giấy tờ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:

+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)

+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện).

– Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ:

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp: Tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Thủ tục giải quyết

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).

– Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày, tăng thêm 10 ngày (nếu tranh chấp xảy ra tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn).

Lưu ý: Thời hạn giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh không tính những thời gian sau:

+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Trên đây là toàn bộ thủ tục giải quyết tranh chấp đấ đai. Qua đó, có thể thấy tranh chấp đất đai là tranh chấp rất phức tạp và kéo dài. Do vậy, nếu các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là đơn giản và nhanh chóng nhất.

Mời bạn xem thêm

• Dowload hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mới
• Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn 2023
• Người thuê nhà không trả tiền đúng hạn vi phạm gì?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Mua nhà 4 năm không được ở xử lý như thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ .tư vấn luật xây dựng. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp