Mua đất nhưng người bán không sang tên xử lý thế nào?

Khi mua bán nhà đất, thì nguyên tắc chung là đất đang quy hoạch, đất treo, đất không có sổ đỏ thì sẽ không được chuyển nhượng, mua bán…và như vậy tất nhiên là khi mua đất thì bạn sẽ không được sang tên. Nếu không có đủ thông tin, bạn có thể dễ dàng công chứng hợp đồng, thanh toán, sau đó khi làm thủ tục chuyển nhượng sẽ phát hiện ra rằng mình không thể chuyển tên được. bạn đọc có thể tìm hiểu thêm trong bài viết “Mua đất nhưng người bán không sang tên phải xử lý thế nào?” để tránh gặp phải trường hợp này.

Quy định về sang tên sổ đỏ khi mua đất

Nếu không chuyển nhượng quyền sở hữu, người nhận chuyển nhượng muốn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không có tư cách thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, nghĩa là người mua không phải là chủ sở hữu đất và không có tên trên giấy chứng nhận. Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (mua bán đất), chủ sở hữu phải làm thủ tục đăng ký biến động bất động sản, tóm lại là sang tên Sổ đỏ.

Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, khi thực hiện việc chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất, phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chức viên ký và đóng đóng dấu theo Điều 5 Luật công chứng 2014.

Trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì sẽ chỉ có hiệu lực khi có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực căn cứ Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.

Theo khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, ngoại trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động sẽ được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Còn lại thì sau khi hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực, chủ sở hữu phải tiến hành việc đăng ký biến động đối với bất động sản trong thời hạn không quá 30 ngày nếu thuộc các trường hợp tại điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 Luật này, cụ thể như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;”

Mua đất nhưng người bán không sang tên phải xử lý thế nào?

Việc giữ sổ đỏ chuyển nhượng mà không tiết lộ tên người chuyển nhượng là trái pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu việc chuyển nhượng vi phạm pháp luật và các quy định thì mối quan hệ chuyển nhượng sẽ không được thiết lập. Nếu không có biên lai, hợp đồng, người làm chứng thì những tranh chấp như thu hồi quyền sử dụng đất sẽ dễ xảy ra hơn. Trên thực tế, không những không làm thủ tục đăng ký đất đai, không đổi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Căn cứ Khoản 4, Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì bên nhận chuyển nhượng( tức bên mua) sẽ bị xử phạt hành chính theo căn cứ tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định này, cụ thể như sau:

Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

Mức xử phạt tại đô thị có thể bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm)

Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân (mức phạt của tổ chức sẽ gấp đôi; nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể bị xử phạt tới 20 triệu đồng).

Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản mà không thực hiện việc sang tên thì bên nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Pháp luật đã quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, rằng việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, vậy nếu vì lý do nào đó mà không thực hiện việc sang tên sổ đỏ dù đã trả tiền nhưng đất vẫn là của người khác, và chủ sở hữu thật sự cũng không thể thực hiện việc chuyển nhượng khi có nhu cầu nếu không có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo những căn cứ pháp lý nêu trên, nếu bị phát hiện thì người mua còn phải chịu xử lý vi phạm hành chính mà sau đó cũng bị buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là thực hiện thủ tục đăng ký đất đai căn cứ theo điểm c Khoản 3 Điều 5 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế năm 2023
• Quy định về người đứng tên sổ đỏ có quyền gì năm 2023
• Quy định mua đất có cần đứng tên 2 vợ chồng mới

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề “Mua đất nhưng người bán không sang tên phải xử lý thế nào?”. Hãy theo dõi Luật đất đai để biết thêm thông tin chi tiết về dịch vụ làm sổ đỏ đất xen kẹt nhé!

Câu hỏi thường gặp: