Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính về đất đai mà nhiều người dân quan tâm. Về cơ bản, hầu hết mọi người đều biết rằng để tách thửa đất thì thửa đất sau khi tách phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, lối đi, … Tuy nhiên, khi thực hiện tách thửa trên thửa đất đã có nhà thì đa phần mọi người đều khá tỏ ra lúng túng. Nguyên nhân chủ yếu là vì nhà là tài sản gắn liền trên đất mà khó có thể chia, tách thành nhiều phần như thửa đất. Vậy, tách thửa trên đất đã có nhà là gì? Việc tách thửa trên đất đã có nhà phải đáp ứng những điều kiện gì? … và rất nhiều câu hỏi xoay quanh mà Luật đất đai nhận được từ nhiều bạn đọc. 

Vì vậy, qua bài viết này, Luật đất đai sẽ cung cấp cho các bạn đọc về các vấn đề pháp lý xoay chủ đề “Tách thửa trên đất đã có nhà”. Mời các bạn cùng theo dõi. 

Tách thửa trên đất đã có nhà là gì?

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và những văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành chưa có quy định giải thích cụ thể về thuật ngữ tách thửa đất cũng như thuật ngữ tách thửa trên đất đã có nhà ở. Theo cách hiểu thống nhất, tách thửa đất là quá trình chia nhỏ một mảnh đất lớn thành các phần nhỏ hơn, gọi là các thửa đất riêng lẻ. Quá trình này thường được thực hiện để phân chia quyền sử dụng và quản lý đất đai. 

Theo đó, tách thửa trên đất đã có nhà ở là việc thực hiện tách thửa đất mà trên thửa đất đó đã tồn tại nhà và các công trình xây dựng.  

Tách thửa trên đất đã có nhà

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định hướng dẫn trực tiếp về việc tách thửa trên đất đã có nhà mà chỉ có quy định hướng dẫn chung về việc tách thửa đất. Theo đó, để tách thửa đất nói chung và tách thửa trên đất đã có nhà thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện tách thửa theo quy định tại Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP như sau:

“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa

UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”

Như vậy, đối với từng địa phương thì điều kiện tách thửa đất sẽ khác nhau tùy vào chính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đó. Dưới đây là điều kiện tách thửa đất của một số địa phương, bạn có thể tham khảo: 

Thứ nhất, thành phố Hà Nội

(Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017)

– Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

+ Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

+  Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại:

Khu vực	Mức tối thiểu
Các phường	30 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2
Các xã vùng trung du	120 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2

– Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện nêu trên.

Thứ hai, thành phố Hồ Chí Minh

(Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017)

Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1:gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2:gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3:gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Thứ ba, thành phố Hải Phòng

(Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2015)

Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:

– Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.

– Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND.

Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định trên.

Thủ tục tách thửa trên đất đã có nhà

Tương tự như các thủ tục hành chính khác về đất đai, thủ tục tách thửa trên đất đã có nhà cũng phải được thực hiện theo trình tự thủ tục nhất định. Theo quy định pháp luật về đất đai, thủ tục tách thửa nói chung và thủ tục tách thửa trên đất đã có nhà ở do Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết. Thủ tục được thực hiện theo trình tự được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) như sau: 

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ đề nghị tách thửa trên đất đã có nhà

Để thực hiện thủ tục tách thửa trên đất đã có nhà, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất theo quy định. Tưởng chừng là việc đơn giản nhưng khi bắt tay vào chuẩn bị hồ sơ, tài liệu thì khá nhiều người vẫn còn tỏ ra lúng túng vì chưa biết phải chuẩn bị từ đâu? hồ sơ gồm những tài liệu gì? Chính điều này đã khiến thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất bị kéo dài. 

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT) thì hồ sơ đề nghị tách thửa trên đất đã có nhà bao gồm những giấy tờ sau: 

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Mời bạn xem thêm: 

• Diện tích đất tách thửa là bao nhiêu
• Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?
• Đất giãn dân có được tách thửa không?
• Các trường hợp không được phép tách thửa đất

Thông tin liên hệ: 

Luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề Tách thửa trên đất đã có nhà. Nếu Quý khách hàng còn vướng mắc về bài viết hoặc các vấn đề pháp lý liên quan. Hãy liên hệ với chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp: