Khi có nhu cầu việc sử dụng đất, có nhiều hộ gia đình, cá nhân để có thể phải thực hiện thủ tục xin giao đất, cho thuê đất. Cùng với việc được công nhận quyền sử dụng đất và thuê đất thì vấn đề giao đất cũng được xem là hình thức quan trọng để người dân có quyền sử dụng đất. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Thủ tục giao đất nông nghiệp” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Khái niệm đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp đôi khi còn có tên gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt đây là những vùng đất, khu vực này sẽ thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và cả chăn nuôi. Pháp luật Việt Nam có quy định khắt khe về việc sử dụng đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Thủ tục giao đất nông nghiệp
Cùng với việc công nhận quyền sử dụng đất và thuê đất thì giao đất cũng được xem như là hình thức quan trọng để người dân có quyền sử dụng đất. Nếu như các bạn vẫn còn đăng băn khoăn về việc thực hiện thủ tục giao đất như thế nào cho đúng pháp luật hãy tham khảo các thực hiện dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả các tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch:
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định (hay một số nơi còn gọi là Sổ đỏ).
- Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo.
- Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được tại thời điểm thi hành án.
- Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.
- Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính.
Lưu ý, không phải mọi công dân đều được Pháp luật đồng ý cho nhận chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì đây là nhóm đất đặc thù nên có một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng loại bất động sản này. Cụ thể như sau:
Căn cứ vào điều 191, Luật đất đai sửa đổi 2013, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất. Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng,… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó.
Đất nông nghiệp chỉ được Nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Một số lưu ý khi làm thủ tục giao đất nông nghiệp
Khi mua bán đất nông nghiệp, người dân có thể tiến hành giao dịch trong những trường hợp khác nhau. Mặc dù vậy để có thể đảm bảo được lợi ích cơ bản cho chính mình khi giao đất thì mọi người nên tham khảo một số lưu ý dưới đây:
Khi mua đất nông nghiệp có sổ đỏ
Trước khi tiến hành giao dịch với bất kỳ mảnh đất nông nghiệp nào, bạn cần lưu tâm các yếu tố như sau:
Xác minh xem mảnh đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở của địa phương hay không. Các mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch sẽ không chuyển đổi lên thổ cư được và bạn cần thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất theo đúng quy định. Tuy nhiên ngay cả khi đất đã nằm trong diện quy hoạch của địa phương thì cũng chỉ được chuyển đổi một hạn mức diện tích nhất định. Những mảnh đất quá lớn có thể không lên thổ cư toàn bộ được.
Tránh giao dịch với các loại đất đang bị kê biên để thi hành án theo quyết định của Tòa án hoặc đã hết thời hạn sử dụng đất, đang tranh chấp,…
Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực khi đã được công chứng. Kinh nghiệm mua bán đất nông nghiệp là nên tìm văn phòng công chứng gần với khu vực có đất.
Khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Có khá nhiều trường hợp đi mua bán đất nông nghiệp gặp phải tình trạng đất dù không có sổ đỏ nhưng vẫn được rao bán. Tuy nhiên chúng ta cần hết sức lưu ý với những mảnh đất như thế này. Theo Khoản a Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuẩn để đất nông nghiệp có thể chuyển đổi, giao dịch là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ trừ trường hợp theo Khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186.
Như vậy, việc thực hiện chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp không có sổ đỏ là không đúng với quy định. Người nhận chuyển nhượng chưa được Pháp luật công nhận là chủ sở hữu của mảnh đất. Ngoài ra, chủ mới cũng gặp khó khăn nếu muốn cấp sổ đỏ về sau hoặc tiếp tục chuyển nhượng đất cho người khác.
Nhìn chung, với các mảnh đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ, bạn nên yêu cầu chủ sở hữu đất chủ động tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Tại sao đất nông nghiệp có thời hạn?
- Tự ý san lấp đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu tiền?
- Quy định Luật đất đai khi sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích
Vấn đề “Thủ tục giao đất nông nghiệp” đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Luật đất đai cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc về các vấn đề như Đổi tên bố trong giấy khai sinh. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm.
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
Dựa theo quy định trên ta thấy có sự khác nhau về thời hạn sử dụng đất đối với từng trường hợp sử dụng đất. Tuy nhiên cách xác định thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều được xác định kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”
Như vậy, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
