Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không

Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất nông nghiệp, nó thường được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau để phục vụ cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp. Quy định mức xử phạt khi xây nhà mà không có giấy phép xây dựng đã và đang là vấn đề được khá nhiều người dân quan tâm từ thành thị đến vùng nông thôn. Cũng chính vì lẽ đó mà công trình xây dựng nhà ở tại Việt Nam được pháp luật hiện hành quy định chặt chẽ đặc biệt là một trong những thủ tục pháp lý bắt buộc đang có hiệu lực thi hành. Mặc dù vậy, trên thực tế vẫn còn rất nhiều những tồn tại tình trạng người dân tự ý xây nhà khi chưa được cấp giấy phép xây dựng, xây nhà, sửa nhà trái phép, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng 2014
• Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 
• Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Khái niệm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

Phân loại đất nông nghiệp

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm:

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;

+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

– Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện là sử dụng đất đúng mục đích.

Ví dụ: Đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm có mục đích để trồng cây lâu năm,…

Như vậy, dù cho đất ruộng có sổ đỏ thì người dân cũng không được xây nhà ở trên đất ruộng vì như vậy là trái mục đích sử dụng đất, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.

Quy định trên việc xây nhà trên đất nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:

– Trường hợp đất đang sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

– Trường hợp đất đang sử dụng đất không thuộc trường hợp như trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mức phạt khi xây nhà trên đất nông nghiệp khi không có sự cho phép

Hình thức và mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn như sau:

TT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
		Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
1	Dưới 0,02 héc ta (200m2)	Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn
2	Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta	Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng
3	Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta	Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta	Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng
5	Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta	Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
6	Từ 01 đến dưới 03 héc ta	Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng
7	Từ 03 héc ta trở lên	Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng
Lưu ý: Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.
Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.- Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.

Tóm lại, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải tháo dỡ nhà ở). Mức phạt tiền phụ thuộc vào diện tích xây dựng (diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất).

Thông thường trên thực tế mức phạt áp dụng đối với khu vực nông thôn là từ 03 – 05 triệu đồng, đối với khu vực đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn) gấp đôi mức phạt khu vực nông thôn.

Trường hợp xây dựng nhà không phép vẫn không bị tháo dỡ

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng phát sinh kể từ ngày Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực (tức ngày 28/01/2022) thì hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng đó chỉ phạt vi phạm hành chính và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp mà không bị tháo dỡ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 4/1/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/1/2018 nhưng sau ngày 15/1/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/1/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: biên bản vi phạm hành chính; quyết định xử phạt vi phạm hành chính; quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả;
• Không vi phạm chỉ giới xây dựng;
• Công trình xây dựng trái phép không ảnh hưởng các công trình lân cận;
• Không có tranh chấp;
• Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;
• Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo Khoản 2 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với trường hợp không đáp ứng được điều kiện “Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì với hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15-1-2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15-1-2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Mức bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp mới
• Quy định chi tiết về khung giá đền bù đất nông nghiệp
• Xác nhận gia hạn sử dụng đất nông nghiệp như thế nào?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không” đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về mức bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Câu hỏi thường gặp