Mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đây được xem như hoạt động được người dân thực hiện nhiều trên thực tế. Cùng với đó, đối với nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) thì không phải ai cũng biết đến hướng xử lý khi muốn hoàn thành giao dịch mua bán. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Đất không có giấy tờ có bán được không?” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 53/2017/NĐ-CP
Khái niệm đất không có giấy tờ
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn (gọi tắt là UBND cấp xã) xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Đất không có giấy tờ có bán được không?
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dung đất đai mà không có giấy tờ gì về đất theo quy định của pháp luật đất đai thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được hai trường hợp mà người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Trường hợp thứ nhất: Người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu sau:
– Thứ nhất: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
– Thứ hai: Có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất.
– Thứ ba: được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định không có tranh chấp. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất
Khi đáp ứng đủ 3 điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về đất theo quy định
Trường hợp thứ hai: Người sử dụng đất mặc dù không phải sử dụng đất ổn định vào một mục đích như ở trên và cũng không phải thuộc địa bàn khó khăn nhưng nếu họ sử dụng đất từ trước ngày 1/1/2004 và được ủy ban nhân dân xã xác nhận không có tranh chấp thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có bất kì một giấy tờ gì về đất đai.
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch).
Thủ tục mua bán nhà đất không có Sổ đỏ
Trong trường hợp hai bên vẫn quyết định mua bán đất không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể gồm các bước:
-Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.
-Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Thủ tục mua bán nhà đất không sổ đỏ
-Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.
Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế (tiền sử dụng đất và tiên lệ phí trước bạ) hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.
Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Mua nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro khi không thể tiến hành các thủ tục pháp lý. Bên mua cần kiên quyết nhận được cam đoan của bên bán về việc xin cấp sổ đỏ sau khi ký kết hợp đồng mua bán, vì mọi giao dịch nhà đất đều phải qua công chứng mới có giá trị trước pháp luật.
Quy trình, thủ tục việc mua bán nhà đất cũng sẽ không có khuôn mẫu nào hướng dẫn. Dưới đây chỉ là nội dung chính của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được viết tay:
- Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Bao gồm những thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
- Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.
- Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.
- Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
- Cam đoan về trách nhiệm của các bên.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ như thế nào?
- Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ năm 2023
- Có được bồi thường đất nông nghiệp không có giấy tờ khi bị thu hồi không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất không có giấy tờ có bán được không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Đối với trường hợp bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia thì tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
Cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Thực tế thì có rất nhiều phương án chọn loại hợp đồng khác nhau để giảm thiểu rủi ro khi mua đất không sổ, tóm tắt nhanh ý kiến của một số chuyên gia đăng tải trên internet như sau:
Cách 1: Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết việc mua đất, bởi đặt cọc sẽ có chế tài phạt cọc nếu việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị.
Cách 2: Lập vi bằng thỏa thuận mua bán đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất đã diễn ra.
Cách 3: Làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán.
Theo chúng tôi, cả ba phương thức trên đều là cách áp dụng pháp luật hữu ích dựa trên kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của các luật sư. Về nguyên tắc khi bạn đã tham gia giao dịch mà pháp luật chưa cho phép thì không có cách nào phòng tránh mọi rủi ro cả. Theo luật sư Trí Nam:
Cách 1 mà dùng cho trường hợp mua bán nhà đất mà điều kiện được mua bán ở một thời điểm tương lại là rất hữu hiệu, ví dụ: Mua nhà thu nhập thấp, nhưng do điều kiện sau 5 năm mới được chuyển nhượng nên vướng mắc duy nhất chỉ thời gian chờ mà thôi.
Cách 2 thì ổn về mặt chứng cứ khi có tranh chấp về mua bán đất, nhưng thực tế có thể thay thế bằng những cách đơn giản khác khi nhờ hàng xóm, tổ trưởng tổ dân phố là người làm chứng.
Cách 3 thì chúng tôi thấy tốt nhất, nhưng nếu bạn quá chặt chẽ trong hợp đồng như vậy thì liệu họ có dám bán đất cho bạn?
