Chào Luật sư, tôi có vấn đề như sau mong được Luật sư tư vấn: Hiện tại, tôi có ý định muốn mua một mảnh đất ở quê cho bố mẹ. Tuy nhiên, người chủ đất vẫn đang trong quá trình hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì không có nhiều thời gian để chờ cấp sổ nên tôi muốn tạm thời ký hợp đồng ủy quyền nhà đất để bố mẹ tôi vào ở trước. Vậy xin hỏi luật sư, hợp đồng này có giá trị pháp lý như thế nào? Có những rủi ro gì khi ký hợp đồng ủy quyền nhà đất. Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật của Luật Đất đai. Với vấn đề “Hợp đồng ủy quyền nhà đất chưa có sổ đỏ” của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Không có sổ đỏ có mua bán, chuyển nhượng đất được không?
Để đảm bảo công tác quản lý đất đai, pháp luật Đất đai yêu cầu người sử dụng đất phải đáp ứng một số những điều kiện nhất định khi thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai của mình. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, những điều kiện mà người sử dụng đất phải đáp ứng khi thực hiện quyền chuyển nhượng bao gồm:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”
Có thể thấy, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) là tài liệu cần phải có khi mua bán đất. Do đó, trong trường hợp không có sổ đỏ, các bên không thể ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
Hợp đồng ủy quyền nhà đất chưa có sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự 2015, ủy quyền là một trong những căn cứ xác lập quyền đại diện. Theo đó, bên nhận ủy quyền có thể thay mặt bên ủy quyền thực hiện các quyền, nghĩa vụ, công việc, … vì lợi ích của bên ủy quyền trong phạm vi ủy quyền.
Từ đó, có thể hiểu, hợp đồng ủy quyền nhà đất là việc người sử dụng đất trao quyền của mình cho bên nhận ủy quyền. Sau khi giao kết hợp đồng ủy quyền, bên nhận ủy quyền sẽ được thực hiện một hoặc một số quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất (là đối tượng của hợp đồng ủy quyền) trong phạm vi ủy quyền.
Theo quy định tại Điều 166 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, quyền của người sử dụng đất bao gồm:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Mẫu hợp đồng ủy quyền nhà đất chưa có sổ đỏ hiện nay
Như trên đã phân tích, sổ đỏ là loại giấy tờ không thể thiếu khi các bên muốn mua bán nhà đất. Vì vậy, trên thực tế, trong trường hợp này các bên thường lựa chọn ký kết hợp đồng đặt cọc đất hoặc hợp đồng ủy quyền nhà đất và chờ cho đến khi có sổ đỏ mới tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất. Dưới đây là mẫu hợp đồng ủy quyền nhà đất chưa có sổ đỏ hiện nay, bạn đọc có thể tham khảo:
Những rủi ro khi giao kết hợp đồng ủy quyền nhà đất khi chưa có sổ đỏ
Hợp đồng ủy quyền nhà đất thường được các bên lựa chọn khi chưa có sổ đỏ để giao kết hợp đồng mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Việc ký kết hợp đồng ủy quyền không bắt buộc phải thực hiện các thủ tục công chứng/ chứng thực cũng như đăng ký biến động như hợp đồng ủy quyền. Theo đó, các bên sẽ không có nghĩa vụ phải nộp thuế, phí, lệ phí nên tiết kiệm được khá nhiều chi phí mà vẫn đảm bảo bên nhận chuyển nhượng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (không khác nhiều so với chủ đất). Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng này tồn tại nhiều rủi ro như sau:
Thứ nhất, bản chất không xác định có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đó việc chuyển nhượng đất không có hiệu lực
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.
Thứ hai, thông qua hợp đồng ủy quyền thì phạm vi quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn
Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.
Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
Thứ ba, một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.
Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
Trường hợp này việc khởi kiện cũng sẽ không giúp quý khách bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, bởi lẽ những chứng cứ quý khách cung cấp sẽ được giải quyết theo hướng của hợp đồng ủy quyền, chứ không phải là hợp đồng mua bán đất do đo nghĩa vụ của mỗi bên dựa trên cơ sở đã thỏa thuận thống nhất sẽ khác so với hợp đồng mua bán.
Thứ tư, hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết
Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thế nào?
- Đất quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề Hợp đồng ủy quyền nhà đất chưa có sổ đỏ. Nếu bạn còn vướng mắc, hãy liên hệ với chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 chưa có quy định cụ thể về thời hạn của hợp đồng ủy quyền nhà đất mà thời hạn của hợp đồng sẽ do các bên cùng thỏa thuận. Do đó, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà các bên có thể thỏa thuận về thời hạn ủy quyền nhà đất.
Bên cạnh đó, hợp đồng ủy quyền nhà đất sẽ chấm dứt nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
– Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;
– Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015;
– Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.
Về bản chất, ủy quyền nhà đất là việc người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trao lại quyền sử dụng, quyền sở hữu thậm chí là quyền định đoạt cho một người khác (bên nhận ủy quyền) nhưng không làm chấm dứt quyền sở hữu của họ đối với tài sản này. Hiểu đơn giản hơn, bên ủy quyền vẫn là chủ đất trong khi đó bên nhận ủy quyền chỉ được thực hiện các quyền đối với thửa đất này trong phạm vi ủy quyền mà chưa phải là chủ đất.
Do đó, đối với đất nhận ủy quyền thì không phải là tài sản của bên nhận ủy quyền nên không được coi là di sản thừa kế của người nhận ủy quyền sau khi họ chết đi.
