Mất sổ đỏ khi chưa sang tên phải làm sao?

Xin chào Luật đất đai, tôi có câu hỏi như sau cần được tư vấn: Khoảng hơn ba năm trước, vợ chồng tôi có mua một thửa đất có diện tích khoảng 200m2, trên thửa đất có 1 căn nhà cấp bốn. Tại thời điểm đó mua, vợ chồng tôi và người bán chưa thực hiện thủ tục sang tên mà chỉ cầm sổ đỏ của người bán đưa cho. Đến nay, sổ đỏ bị mất liệu chúng tôi có thể thực hiện thủ tục sang tên được không? Tôi chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật đất đai. Đối với vấn đề “Mất sổ đỏ khi chưa sang tên” của bạn, Luật đất đai tư vấn như sau: 

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi thông dụng của đại đa số người dân về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận). Cách gọi này bắt nguồn từ màu sắc của Giấy chứng nhận qua các thời kỳ khác nhau. Giá trị pháp lý của sổ đỏ đã được ghi nhận tài Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: 

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Hiện nay, sổ đỏ được ban hành theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và bao gồm những nội dung cơ bản được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/NĐ-CP như sau: 

“a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

Sang tên đất là gì? 

Sang tên đất là việc người dân đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền khi chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức này sang cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác. Thuật ngữ sang tên đất có thể chỉ việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, … hoặc các giao dịch khác về quyền sử dụng đất làm thay đổi chủ thể sử dụng đất (được ghi nhận tại Giấy chứng nhận). 

Tại Khoản 6, Khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: 

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

Như vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất, người dân phải thực hiện thủ tục sang tên đất trong thời hạn 30 ngày, kể từ khi có biến động, tức là từ thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, … quyền sử dụng đất mà làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Ngoài ra, điều luật nêu trên cũng khẳng định thêm, chỉ khi thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước mới công nhận, bảo vệ và bảo đảm quyền sử dụng đất đối với người nhận quyền sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, hành vi không thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền khi chuyển quyền sử dụng đất có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau: 

“[…] 2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Sang tên đất có cần sổ đỏ không?

Như trên đã phân tích, sang tên đất là quy trình chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua hợp đồng: chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, … và các giao dịch khác về đất đai làm thay đổi người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. 

Tuy nhiên, để thực hiện những quyền này, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau: 

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

Như vậy, Giấy chứng nhận (sổ đỏ) là giấy tờ không thể thiếu để người sử dụng đất sang tên đất cho người khác thông qua giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, … quyền sử dụng đất.

Mất sổ đỏ khi chưa sang tên

Mất sổ đỏ khi chưa sang tên không phải là tình trạng hiếm gặp hiện nay. Việc này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng chủ yếu là việc người dân chuyển nhượng, tặng cho, … quyền sử dụng đất chỉ thông qua hình thức lời nói và hành vi bàn giao nhà, đất và sổ đỏ. Vậy, mất sổ đỏ khi chưa sang tên liệu có thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền hay không? Để giải đáp câu hỏi này, trước tiên ta cần tìm hiểu về hồ sơ sang tên đất. 

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên đất bao gồm những tài liệu sau đây: 

“a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định này và quy định về điều kiện sang tên đất tại Điều 188 nêu trên, sổ đỏ là tài liệu bắt buộc phải có khi thực hiện thủ tục sang tên đất. Do đó, trong trường hợp sổ đỏ đã bị mất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ mới có thể thực hiện thủ tục sang tên. 

Mời bạn xem thêm: 

• Thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với người thừa kế
• Thủ tục đăng bộ sang tên sổ hồng như thế nào?
• Sang tên sổ đỏ cho con hết bao nhiêu tiền?

Thông tin liên hệ: 

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề Mất sổ đỏ khi chưa sang tên Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giải đáp những vướng mắc của Quý khách hàng về bài viết và những vấn đề pháp lý liên quan. 

Câu hỏi thường gặp: