Quy định mua bán đất vườn năm 2023 như thế nào?

Vì không sử dụng đến nên nhiều cá nhân, hộ gia đình có mong muốn bán mảnh đất vườn đó đi. Cũng có nhiều cá nhân, hộ gia đình có mong mua những mảnh đất vườn để trồng trọt, canh tác hay thậm trí là xây nhà. Việc mua bán đất vườn phải tuân thủ theo điều kiện, trình tự thủ tục mà pháp luật quy định. Để tránh việc không thể mua bán đất vườn hoặc thủ tục mua bán bị kéo dài thì các bên mua bán cần nắm được những quy định về việc mua bán đất vườn. Vậy, Quy định mua bán đất vườn như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luatdatdai.com nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Luật thuế thu nhập cá nhân

Đất vườn là gì?

Luật Đất đai 2013 không có quy định cụ thể giải thích về thế nào là đất vườn. 

Tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như sau:

– Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

– Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013 thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 

Theo đó, căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Theo đó, đất vườn có thể được xem là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp căn cứ vào mục đích hiện trạng đang sử dụng, trừ trường hợp đất vườn đã được xác định là đất ở như quy định trên.

Từ những phân tích theo căn cứ thực tiễn sử dụng đất và quy định pháp luật đất đai có thể hiểu:

Đất vườn là loại đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, trông cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.

Điều kiện mua bán đất vườn

Điều kiện chuyển nhượng đất vườn, ao được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng đất vườn được thực hiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Đất vườn đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận/sổ hồng;
• Tại thời điểm chuyển nhượng, đất ao phải còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Không có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất vườn/quyết định thu hồi sổ đỏ cấp cho đất vườn;
• Ngoài ra, nếu đất vườn được xác định là đất trồng lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

Thủ tục mua bán đất vườn

Thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất vườn được thực hiện theo trình tự các bước sau đây:

Bước 1: Cấp sổ đỏ lần đầu đối với phần diện tích đất vườn (Đối với trường hợp đất vườn chưa có sổ đỏ)

Việc cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp sổ đỏ;

Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;

Bên nhận chuyển nhượng nếu không phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được quyền nhận chuyển nhượng đất vườn nếu đất vườn là đất trồng lúa. Do đó, các bên cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện nhận chuyển nhượng để tránh trường hợp bị trả hồ sơ sang tên theo quy định.

Bước 3: Sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động về quyền sử dụng đất vườn

Các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (biến động về người sử dụng đất) tại văn phòng đăng ký đất đai – chi nhánh cấp huyện nơi có đất.

Lưu ý hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục sang tên đất vườn bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đất vườn (2 bản chính đã được ký kết);
• Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bên bán và bên mua;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân theo quy định;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp;
• Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu 09/ĐK được bên mua kê khai, điền đầy đủ thông tin;
• Sổ đỏ (bản gốc);

Bước 4: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả

Các bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí, chi phí thực hiện thủ tục sang tên đất vườn theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền và theo thỏa thuận trước khi nhận kết quả;

Kết quả nhận được là sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc được cấp mới theo nhu cầu của bên mua.

Mua bán đất vườn có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 như sau:

“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất…

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau….”

Tùy vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng nào, có quan hệ với nhau như thế nào, nên sẽ có các trường hợp:

• Trường hợp chuyển nhượng cho những người: chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, anh chị em ruột, ông bà nội, ông bà ngoại, các đối tượng có quan hệ theo Khoản 1 Điều 4 nêu trên thì sẽ được miễn thế thu nhập cá nhân từ việc chuyện bất động sản cho những đối tượng đó.

• Trường hợp, người nhận chuyển nhượng không có quan hệ họ hàng như Khoản 1 Điều 4 nêu trên quy định thì trường hợp này, thuộc đối tượng quy định tại điểm a, Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Trên đây là bài viết của Luật Đất đai về “Quy định mua bán đất vườn như thế nào năm 2023?“, hy vọng có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sống.

Câu hỏi thường gặp