Quy định xây dựng nhà ở đô thị có những điểm gì mới?

Ngày nay, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ đang trở thành một xu hướng phổ biến, thu hút sự quan tâm đặc biệt từ phía gia đình và cá nhân. Bất kỳ ai muốn có một tổ ấm riêng tư và an ninh đều phải đối mặt với quy trình xây dựng cũng như nắm vững các yếu tố pháp lý liên quan. Không phân biệt là ở nông thôn hay đô thị, quy trình xây dựng nhà ở riêng lẻ đều đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật. Việc này không chỉ đảm bảo an toàn và chất lượng công trình mà còn giúp người xây dựng tránh được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Vậy quy định xây dựng nhà ở đô thị có những điểm gì mới hay không?

Đất ở đô thị là gì?

Nhà ở đô thị là loại hình nhà ở được xây dựng trong các khu vực đô thị, nơi có sự phát triển kinh tế, hạ tầng và dân số tập trung đông đúc. Các khu đô thị thường có các tiện ích và dịch vụ công cộng như trường học, bệnh viện, công viên, cửa hàng, và giao thông thuận tiện.

Theo khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời, theo điểm a khoản 2 Điều 8 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì đất ở đô thị là một trong những loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Quy định về việc sử dụng đất ở đô thị

Nhà ở đô thị có thể mang nhiều hình thức khác nhau, bao gồm căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, và các loại hình khác. Cấu trúc và kiểu dáng của nhà ở đô thị thường phản ánh đặc điểm của khu vực đó và đáp ứng nhu cầu của cư dân trong môi trường sống đô thị.

Việc sử dụng đất ở đô thị được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 144 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

– Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

Quy định xây dựng nhà ở đô thị có những điểm gì mới?

Những nhà ở đô thị thường được xây dựng theo các quy định và chuẩn mực của thành phố hoặc khu vực đô thị để đảm bảo an toàn, hợp quy, và sự phát triển ổn định của khu vực. Việc xây dựng nhà ở đô thị thường đòi hỏi sự tuân thủ các quy định xây dựng và môi trường, cũng như việc có các giấy tờ pháp lý liên quan như giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng 2020, Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành có một số quy định có sự thay đổi mà chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình xây dựng cần quan tâm, tuân thủ để tránh bị xử phạt hoặc bị tháo dỡ theo quy định pháp luật. Cụ thể như sau:

Một là, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Trừ trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở tại đô thị phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công/thi công công trình xây dựng. Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cấp giấy phép xây dựng (ví dụ như Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế) và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III, cấp IV; Các công trình còn lại thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bỏ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Bộ Xây dựng như Luật Xây dựng 2014 trước đây).

Hai là, đáp ứng các điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị

Chủ đầu tư nhà ở tại đô thị được cấp giấy phép xây dựng nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 về tính phù hợp quy hoạch, đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ/an toàn hạ tầng kỹ thuật, có thiết kế xây dựng đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp luật và có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ. Cụ thể:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

…

Ba là, được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Để được xây dựng nhà ở tại đô thị thì chủ đầu tư phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình. Do không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nên nếu chủ đầu tư không được cấp giấy phép xây dựng thì không được khởi công/thi công xây dựng nhà ở.

Bốn là, việc xây dựng nhà ở tại đô thị phải đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch xây dựng

Chủ đầu tư công trình xây dựng nhà ở tại đô thị phải đảm bảo nhà ở tại đô thị phù hợp với các tiêu chuẩn thiết kế, quy chuẩn về quy hoạch/quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch về xây dựng tại vị trí đất nơi có công trình.

Ví dụ, việc xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng TCVN 01:2021/BXD được ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD; Hoặc phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn,…

Năm là, phải thực hiện đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở

Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình nhà ở tại đô thị phải đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở mà có công trình liền kề. Việc đảm bảo an toàn thường được thể hiện bằng việc tránh sụt lún/hoặc gây ảnh hưởng đến kết cấu của công trình lân cận hoặc đảm bảo an toàn trong xây dựng như không được rơi vãi vật liệu xây dựng gây nguy hiểm cho người, tài sản liền kề…

Như vậy, có một số quy định xây dựng nhà ở đô thị theo Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 mà chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở đô thị cần phải chú ý tuân thủ, thực hiện theo đúng pháp luật để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc không được xây dựng nhà ở.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định xây dựng nhà ở đô thị có những điểm gì mới?″. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Thủ tục yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai chi tiết năm 2023
• Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận qsd đất bị mất
• Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất 2023

Câu hỏi thường gặp