Thế chấp quyền sử dụng đất là đây là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo những quy định về điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đã được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định rất rõ ràng; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đem đi thế chấp nhằm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
Khái quyết thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Vậy theo định nghĩa trên thì thế chấp sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên thế chấp.
Loại đất được Nhà nước chấp nhận thế chấp
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất
Không đủ điều kiện thế chấp
Người sử dụng đất không được thế chấp sổ đỏ nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:
- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
- Đất đang có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Hết thời hạn sử dụng đất.
Quản lý di sản là quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản thì người quản lý di sản có nghĩa vụ bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Do vậy, nếu di sản là quyền sử dụng đất đang được quản lý bởi người quản lý di sản thì người quản lý di sản đó không được thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
Theo quy định số Nghị định số 11/2012/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định về tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.
Trong đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được sử dụng để thế chấp.
Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định răng cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định trên, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất thuộc đối tượng không được thế chấp quyền sử đất cho dù họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp sổ đỏ.
Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng
Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 Luật đất đai 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.
Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất
(1) Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính).
(2) Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
(3) Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(4) Đối với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì phải bổ sung giấy tờ sau đây:
– Giấy phép xây dựng.
– Quyết định phê duyệt dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực).
(5) Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Như vậy, để đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp và bên cho vay cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định trên và gửi đến văn phòng đăng ký đất đai theo quy định. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là rất quan trọng vì nó ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên qua đó thực hiện đúng các quy trình để nhà nước quản lý về đất đai.
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Thời gian giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Mẫu đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định 2023
- Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định năm 2023 ra sao?
Thông tin liên hệ
Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi “Các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất” Để biết thêm các thông tin pháp luật về đất đai hãy theo dõi các bài viết như cách viết mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của Luật đất đai nhé.
Câu hỏi thường gặp
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong nhiều trường hợp, một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, khi đó Sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất được gọi là Sổ đỏ đồng sở hữu.
Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.
Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.
