Làm sao biết nhà bị kê biên?

Kê biên tài sản nói chung và kê biên nhà ở nói riêng là hoạt động quan trọng để đảm bảo thi hành án trong tố tụng dân sự và tố tụng hình sự hoặc đảm bảo chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định, nhà bị kê biên sẽ bị hạn chế tham gia các giao dịch về nhà ở. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp nhà đã bị kê biên nhưng chủ sở hữu nhà vẫn giấu diếm thông tin này để đưa nhà ở vào giao dịch mua bán, thế chấp, … làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua. Vì vậy, khi mua nhà ở, câu hỏi mà nhiều người dân quan tâm là “Làm sao biết nhà bị kê biên”. Để giải đáp câu hỏi này, mời các bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật Đất đai nhé. 

Kê biên tài sản là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định giải thích thuật ngữ kê biên tài sản. Theo cách hiểu phổ biến nhất, kê biên tài sản là quá trình ghi nhận và phân loại các tài sản của cá nhân hay tổ chức theo một cách cụ thể và hệ thống. Kê biên tài sản giúp xác định và ghi nhận đầy đủ thông tin về số lượng, giá trị, tình trạng và vị trí của các tài sản trong doanh nghiệp. 

Trong tố tụng dân sự, kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Điều 71 VBHN Luật Thi hành án Dân sự 2020, mà Tòa án thực hiện để ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự. 

Trong tố tụng hình sự, kê biên là biện pháp cưỡng chế được áp dụng đối với bị can, bị cáo mà theo quy định của VBHN Bộ luật Tố tụng Hình sự 2021 có thể bị phạt tiền cũng như đối với người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Hạn chế khi nhà bị kê biên

Như trên đã phân tích, kê biên tài sản là biện pháp đảm bảo thi hành án, chấp nhận quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (sau đây gọi chung là chấp hành quyết định hành chính). Tức là, nhà bị kê biên sẽ được cơ quan có thẩm quyền tiến hành bán, đấu giá, … để thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người phải thi hành án, chấp hành quyết định hành chính. Ví dụ như: nghĩa vụ trả nợ, thanh toán, phạt tiền, bồi thường thiệt hại,  … Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Nhà ở 2014, nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng những điều kiện sau: 

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Từ đó có thể thấy, nhà ở bị kê biên sẽ không đủ điều kiện tham gia các giao dịch về nhà ở như: mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn, …

Nguyên tắc kê biên nhà ở trong tố tụng dân sự

Nhà ở vừa là tài sản vừa là nhà ở của cá nhân. Do đó, việc kê biên tài sản là nhà ở để đảm bảo thi hành án nói chung và thi hành án dân sự nói riêng phải thực hiện theo nguyên tắc nhất định, vừa hợp tình, vừa hợp lý và đảm bảo quyền lợi cho người phải thi hành án. Tại Điều 95 VBHN Luật Thi hành án Dân sự 2020 quy định về các nguyên tắc kê biên nhà ở như sau: 

“1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật Dân sự.

4. Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.”

Làm sao biết nhà bị kê biên?

Như trên đã phân tích, nhà bị kê biên sẽ bị hạn chế tham gia giao dịch. Do đó, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, người mua sẽ không thể đăng ký quyền sở hữu nhà với cơ quan có thẩm quyền vì nhà đã bị kê biên. Đồng thời, hợp đồng mua bán nhà sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc bị hủy bỏ. Điều này đem lại rủi ro rất lớn cho người mua. Vì vậy, trước khi mua nhà, bạn cần tìm hiểu xem căn nhà đó có bị kê biên hay không?

Đối với kê biên tài sản trong tố tụng dân sự,  Khoản 1 Điều 88 VBHN Luật Thi hành án Dân sự 2020

“1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án […]”

Trong tố tụng hình sự, việc kê biên tài sản được quy định như sau: 

“4. Khi tiến hành kê biên tài sản phải có mặt những người:

a) Bị can, bị cáo hoặc người đủ 18 tuổi trở lên trong gia đình hoặc người đại diện của bị can, bị cáo;

b) Đại diện chính quyền xã, phường, thị trấn nơi có tài sản bị kê biên;

c) Người chứng kiến.

Người tiến hành kê biên phải lập biên bản, ghi rõ tên và tình trạng từng tài sản bị kê biên. Biên bản được lập theo quy định tại Điều 178 của Bộ luật này, đọc cho những người có mặt nghe và cùng ký tên. Ý kiến, khiếu nại của những người quy định tại điểm a khoản này liên quan đến việc kê biên được ghi vào biên bản, có chữ ký xác nhận của họ và của người tiến hành kê biên.

Biên bản kê biên được lập thành bốn bản, trong đó một bản được giao ngay cho người được quy định tại điểm a khoản này sau khi kê biên xong, một bản giao ngay cho chính quyền xã, phường, thị trấn nơi có tài sản bị kê biên, một bản gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp và một bản đưa vào hồ sơ vụ án.”

Như vậy, việc kê biên tài sản nói chung và kê biên nhà nói riêng thì đều được thông báo đến chính quyền địa phương hoặc chính quyền địa phương phải có mặt khi kê biên nhà. Do đó, khi muốn kiểm tra nhà có đang bị kê biên hay không, bạn có thể tới Ủy ban nhân dân cấp xã (nơi có nhà – đối tượng mua bán) để được hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra xem nhà (mà bạn có ý định mua) có bị kê biên hay không. Tuy nhiên, việc kiểm tra thông qua website này không đảm bảo sự chính xác 100% vì có một số trường hợp vẫn chưa được cập nhật kịp thời trên hệ thống.  

Mời bạn xem thêm: 

• Chuyển đổi đất khai hoang sang đất trồng cây lâu năm ra sao?
• Thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với người thừa kế
• Thi hành cưỡng chế đất của người đã chết

Vấn đề Làm sao biết nhà bị kê biên? đã được Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Vì vậy, nếu bạn có vướng mắc về bài viết hoặc những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ tới hotline: 0833102102 để được hỗ trợ.

Câu hỏi thường gặp: