Hợp đồng đặt cọc bán nhà là loại hợp đồng khá thông dụng hiện nay. Đây là loại hợp đồng thường được lập khi các bên chưa thể giao kết hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng đặt cọc bán nhà được ký kết giữa bên mua và bên bán nhà để đảm bảo giao kết hợp đồng bán nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp sau khi nhận tiền cọc bán nhà nhưng bên bán lại không bán nữa vì nhiều lý do chủ quan và khách quan khác nhau làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua nhà. Đây chính là vấn đề mà khá nhiều người băn khoăn trước khi đặt cọc tiền mua nhà. Để làm rõ vấn đề này, mời các bạn cùng theo dõi bài viết “Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán nữa” dưới đây của Luật Đất đai.
Quy định pháp luật về đặt cọc
Đặt cọc là một thuật ngữ khá thông dụng trong đời sống hiện nay. Hiểu một cách nôm na, đặt cọc là việc đặt một số tiền hoặc tài sản nhất định như một khoản đảm bảo hoặc cam kết cho một giao dịch hoặc dịch vụ trong tương lai. Thông thường, việc đặt cọc được thực hiện bằng cách trả trước một phần hoặc toàn bộ giá trị dự kiến của giao dịch. Việc đặt cọc có thể được sử dụng trong nhiều ngữ cảnh khác nhau, từ việc mua bán nhà đất, thuê xe, đặt chỗ khách sạn, đặt hàng trực tuyến và nhiều hình thức giao dịch khác.
Về mặt pháp lý, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và được quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng […]”
Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận cọc
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình thực hiện hợp đồng. Tương tự như vậy, đối với hợp đồng đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ được ghi nhận tại hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, tránh trường hợp thỏa thuận chỉ có lợi cho một bên, Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã quy định một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên đặt đọc:
– Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
– Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc;
– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
– Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc
– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà không bắt buộc phải lập thành văn bản mà có thể được thể hiện dưới nhiều phương thức khác nhau như: lời nói, tin nhắn, … mà vẫn đảm bảo hiệu lực. Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng đặt cọc bán nhà không theo hình thức văn bản sẽ rất dễ phát sinh tranh chấp vì đôi khi các bên có sự hiểu sai, hiểu không đầy đủ ý chí của bên còn lại. Do đó, ký đặt đọc mua bán nhà, các bên nên giao kết hợp đồng giao kết bằng văn bản để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng như giải quyết tranh chấp (nếu có). Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bạn có thể tham khảo:
Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán nữa
Như trên đã phân tích, đặt cọc mua bán nhà là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc. Do đó, việc bên nhận nhận đặt cọc (bên bán nhà) không bán nhà cho bên đặt cọc (bên mua) là hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì : “ […] Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, khi nhận tiền cọc bán nhà mà không bán nữa, bên nhận đặt cọc phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền đặt cọc và trả thêm một khoản tiền bằng với số tiền đặt cọc. Nếu trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc phạt vi phạm khi bên nhận cọc không bán nhà thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận của các bên.
Do đó, trong trường hợp bên nhận đặt cọc không bán nhà sau khi đã nhận tiền cọc, bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận cọc trả lại tiền cọc và tiền phạt vi phạm (theo thỏa thuận hoặc bằng với số tiền đã cọc). Nếu bên nhận cọc tiền bán nhà không thiện chí hợp tác thì bên cọc có thể khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.
Mời bạn xem thêm:
- Xử lý tiền đặt cọc trong đấu giá như thế nào?
- Tiền đặt cọc thuê nhà có lấy lại được không?
- Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai xử lý như thế nào?
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán nữa. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật Đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Hiện nay, pháp luật không có quy định về việc bắt buộc hợp đồng đặt cọc bán nhà phải có sổ đỏ. Do đó, các bên hoàn toàn có thể ký kết hợp đặt cọc bán nhà mà không cần thiết phải có sổ đỏ.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro, bên mua nhà nên kiểm tra xem người bán nhà có đúng là chủ sở hữu của căn nhà hoặc được nhận ủy quyền từ chủ căn nhà không.
Hợp đồng đặt cọc bán nhà là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà sau này. Hiện nay, pháp luật chỉ có quy định về việc công chứng hợp đồng mua bán nhà hoặc những hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở khác. Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc bán nhà không có giá trị chuyển quyền sở hữu nhà ở. Do đó, hợp đồng này không cần phải công chứng/ chứng thực mà vẫn đảm bảo hiệu lực của hợp đồng.
