Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai xử lý như thế nào?

Việc lập hợp đồng khi mua bán đất đai là việc làm rất quan trọng vì đất đai là loại tài sản lớn và những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất đai sẽ có thời gian giải quyết khá lâu cũng như tốn nhiều chi phí để theo đuổi chính vì vậy khi mua bán đất đai bạn cần thực sự cẩn trọng khi đặt bút kí đối với những hợp đồng như thế này. Khi tranh chấp xảy ra, bạn cũng nên chuẩn bị cho mình những phương án cần thiết để thực hiện xử lý. Vậy tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai xử lý như thế nào? Bài viết “Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai xử lý như thế nào? ” dưới đây của luật đất đai sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề này.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là gì?

Hợp đồng là sự thoả thuận của các bên về một vấn đề nào đó như mua bán, thuê tài sản hay những hoạt động cung cấp dịch vụ khác nhau. Mỗi loại hợp đồng sẽ có những quy định khác nhau. Hợp đồng không chỉ được lập thành văn bản mà còn có thể được lập bằng miệng, bằng hình thức online…Việc lập hợp đồng sao cho tránh được những rủi ro, tranh chấp là những điều mà ai khi tham gia lập hợp đồng cũng mong muốn.

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là việc các bên có xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này có thể được các bên xác lập bằng:

• Văn bản;
• Thỏa thuận miệng hoặc;
• Thực hiện bằng hình thức khác theo sự thống nhất của các bên.

Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất thường gặp như: Mua bán đất của Hộ gia đình mà chỉ có một người đứng ra thực hiện hợp đồng; Mua bán đất nhưng không làm được thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mua bán đất bằng hợp đồng viết tay, hợp đồng miệng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng chứng thực; Một bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…

Hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất cần chuẩn bị những gì?

Khi bạn muốn giải quyết tranh chấp trên hợp đồng mua bán đất thì bạn cần phải gửi một bộ hồ sơ đến với cơ quan chức năng để hỗ trợ giải quyết. Đầu tiên bạn cần có cho mình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh mình có quyền và lợi ích hợp pháp đối với mảnh đất này. Tiếp đến là cần có hợp đồng mua bán nhà đất mà đang có tranh chấp để thực hiện giải quyết. Bạn cũng cần làm đơn yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết cho mình.

Những tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc đất đai có thể kể đến như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ);
• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. Cụ thể: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng; bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Chỉ thị 299/TTg; …
• Bản án, quyết định của Tòa án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;…

Những giấy tờ này để chứng minh cho việc diện tích đất được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán có thuộc quyền sử dụng của bên bán hay không? Bên bán đất có quyền sử dụng đất từ thời điểm nào? Nhiều trường hợp người bán đất không có hoặc chỉ có một phần quyền sử dụng đất mà dẫn đến hợp đồng mua bán bất động sản bị vô hiệu.

Giấy tờ về quá trình sử dụng, hiện trạng thửa đất.
Những chứng cứ, hồ sơ về diễn biến quá trình sử dụng đất có thể kể đến như:

Hồ sơ kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tài liệu về thừa kế quyền sử dụng đất;…
Biên lai nộp thuế sử dụng đất;
Ảnh chụp, băng ghi hình hiện trạng nhà đất;…
Giấy phép xây dựng công trình trên đất;…
Những chứng cứ về quá trình sử dụng đất là tài liệu quan trọng để xem xét, đánh giá xem tại thời điểm mua bán diện tích đất có sự thay đổi gì so với thời điểm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Người bán đất có tôn tạo; cải tạo hay xây dựng gì mới làm tăng giá trị quyền sử dụng đất không? Có bán bớt hay mua thêm để gộp vào vào quyền sử dụng đất sẵn có không? Có tài sản gì trên đất không? Tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của ai?…

Giấy tờ nhân thân của các bên.
Giấy tờ nhân thân của các bên có thể kể đến như: chứng minh nhân dân; Căn cước công dân; Hộ chiếu; sổ hộ khẩu của các bên;… Những giấy tờ này là tài liệu để chứng minh tư cách cá nhân của các bên và là căn cứ để Tòa án xem xét vụ án tranh chấp có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không.

Giấy tờ mua bán nhà đất.
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài liệu chứng cứ liên quan đến quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất là tài liệu không thể thiếu. Tùy từng trường hợp mà việc mua bán được xác lập khác nhau. Chưa nói đến giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất. Trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có thể được xác lập bằng văn bản, bằng lời nói, hoặc bằng bất kỳ hình thức nào khác mà các bên lựa chọn.

Tuy nhiên, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt bên việc mua bán, chuyển nhượng đất muốn được pháp luật công nhận phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định như công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Không ít trường hợp các bên mua bán đất do không am hiểu quy định của pháp luật đã dẫn tới việc Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu. Vậy để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực cần phải đáp ứng được những điều kiện gì?

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai xử lý như thế nào?

Khi có tranh chấp xảy ra thì một trong những hình thức giải quyết đầu tiên đó là giải quyết bằng biện pháp hoà giải. Khi biện pháp hoà giải không thành, hai bên không thể cùng nhau đi đến một kết luận chung thì bạn hãy thực hiện biện pháp tiếp theo đó là biện pháp khởi kiện theo quy định của pháp luật. Biện pháp này cần nhiều thời gian, kinh phí hơn trong quá trình thực hiện nhưng mang lại hiệu quả cao.

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp. Nếu không nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan thì người khởi kiện sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục. Như đã phân tích ở trên, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã/phường.

Khi có nhu cầu muốn được giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất, các bên tranh chấp có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Các bước thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.
Chuẩn bị tài liệu, hồ sơ khởi kiện là bước đầu tiên cần phải thực hiện nếu các bên muốn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Bạn đọc cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện theo như nội dung hướng dẫn ở trên. Trường hợp hồ sơ khởi kiện chưa đủ. Hoặc vì lý do nào đó hồ sơ bị thiếu thì bạn đọc có thể liên hệ tới Luật sư đất đai Công ty Luật Hùng Bách để được tư vấn cụ thể:

Bước 2: Nộp hồ sơ ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai, bạn đọc có thể lựa chọn một trong các cách thức để nộp đơn ra Tòa như:

Nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.
Nộp qua đường bưu điện bằng hình thức chuyển phát nhanh.
Nộp qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ thông báo tới các bên liên quan, xem xét hồ sơ. Sau đó sẽ thực hiện các thủ tục tiếp theo để thụ lý giải quyết vụ án.

Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí ban đầu. Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn tố tụng. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí nộp tiền và nộp lại biên lai đã nộp tiền cho Tòa án.

Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Tiếp đó sẽ gửi thông báo đó cho nguyên đơn, bị đơn; cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án; cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày thụ lý vụ án.

Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án.
Sau khi vụ án được thụ lý, các bên liên quan sẽ tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án. Ở bước này, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình Tòa án sẽ tiến hành các công việc cần thiết để giải quyết vụ án. Cụ thể:

Lấy lời khai, ý kiến của các bên liên quan;
Mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải;
Tiến hành định giá; thẩm định giá; xem xét tại chỗ tài sản;…
Trường hợp các bên hòa giải thành thì ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
Trường hợp không hòa giải thành thì xem xét đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Tham gia phiên xét xử của vụ án.
Nếu tại phiên hòa giải, các bên tranh chấp không thống nhất được với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử, phiên Tòa xét xử. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án.

Bước 6: Nhận bản án giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng.
Sau khi vụ án đã được xét xử. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án, hoặc từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết mà không có kháng cáo. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày tuyên án mà không có kháng nghị thì bản án có hiệu lực pháp luật.

Mời bạn xem thêm

• Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn 2023
• Mẫu biên bản giao nhận tài sản góp vốn mới năm 2024
• Đất an ninh quốc phòng được cho thuê không?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề “Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai xử lý như thế nào?”. Hãy theo dõi Luật đất đai để biết thêm nhiều kiến thức hay nhu cầu dịch tư vấn pháp lý về luật nhà ở nhé!

Câu hỏi thường gặp