Ngày nay, đối với việc xây dựng nhà ở trên đất thổ cư là một trong những nhu cầu thiết yếu của người dân. Mặc dù vậy, không ít người dân khi xây dựng nhà ở trên đất thổ cư người dân đã đã bị xử phạt vi phạm hành chính vì việc xây dựng không đáp ứng được điều kiện của pháp luật. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Quy định xây nhà trên đất thổ cư” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
Khái niệm đất thổ cư
Đất thổ cư (đất ở) là loại đất ở được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở, chung cư phục vụ cho cuộc sống. Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp dùng để phân biệt với đất thổ canh (đất canh tác).
Đât thổ cư được nhắc đến trong Văn bản pháp luật thông qua khái niệm đất ở, trong đó đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn (ont) và Đất ở đô thị (odt). Cả 2 nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức.
Đất ở đô thị (odt)
Đất thổ cư ở đô thị là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.
Đất ở nông thôn (ont)
Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở khu vực nông thôn với các loại đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất ở khu vực nông thôn và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đó của cơ quan có thẩm quyền. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng.
Nhìn chung, quy chế đất thổ cư hay đất ở thuộc khu vực đô thị hay nông thôn sẽ có sự khác biệt đảm bảo phù hợp với chính sách đất đai và phát triển của địa phương theo quy định của pháp luật.
Quy định xây nhà trên đất thổ cư
Đất thổ cư là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và mục đích của loại đất này đó là xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống. Trong đó: đất thổ cư sẽ bao gồm các nhóm đất: Đất xây dựng nhà ở và đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở. Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất:
Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Để trả lời cho câu hỏi “đất thổ cư có được xây nhà không” thì bạn cần hiểu đất thổ cư chính là đất ở (đất phi nông nghiệp). Đất ở cũng đã bao gồm cả ODT (đất ở đô thị) và ONT (đất ở nông thông) hoặc những loại đất được dùng vào những mục đích khác như đất trụ sở.
Như vậy, đất thổ cư chỉ là điều kiện cần để xây dựng được nhà. Điều kiện đủ là chủ nhà trước khi xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. UBND huyện quy định cụ thể các địa điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
Do đó, để xây dựng được nhà ở trên đất nông thôn chủ nhà cần phải lên UBND huyện liên hệ và xin hướng dẫn thủ tục cấp giấy phép xây dựng tùy vào từng địa phương mà quy trình thủ tục sẽ khác nhau.
Lưu ý, giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, giới hạn xây dựng và phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ bản vẽ thiết kế được cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
Hồ sơ xin phép xây dựng nhà
Đối với trường hợp việc xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì ngoài điều kiện là đất thổ cư, trước khi xây dựng nhà ở người sử dụng đất còn phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, Trong đó hồ sơ xin phép xây dựng nhà năm 2023 trong trường hợp phải xin cấp giấy phép gồm:
- Số lượng hồ sơ: 02 bộ.
- Thành phần hồ sơ
Theo Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ như sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200.
- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì các bản vẽ thiết kế là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà
Nếu bạn thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà nhưng không làm thủ tục này thì có thể bị xử phạt hành chính theo quy định. Cũng chính vì thế, để xây dựng nhà thuận lợi cũng như không bị vi phạm các quy định về giấy phép xây dựng thì sau đây Luật sư X sẽ hướng dẫn thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà năm 2023 như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển đến UBND cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3. Xử lý yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết:
- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Hợp đồng mua bán đất thổ cư mới 2023
- Chuyển đổi đất trang trại sang đất thổ cư như thế nào?
- Làm sổ đỏ đất thổ cư hết bao nhiêu tiền theo quy định 2023
Thông tin liên hệ
Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi “Quy định xây nhà trên đất thổ cư”. Để biết thêm các thông tin pháp luật về đất đai hãy theo dõi các bài viết của Luật đất đai nhé.
Câu hỏi thường gặp
Về mục đích sử dụng của loại đất này là để xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác nhằm phục vụ đời sống của người sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật đất đai chia đất thổ cư thành hai loại chính là:
+ Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất ODT về cơ bản vẫn mang đầy đủ đặc điểm pháp lý của đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, điểm khác biệt của đất ODT là thuộc địa giới hành chính của các thị trấn, các phường, quận, thành phố, thị xã hoặc có thể thuộc khu vực khu dân cư đã có quy hoạch là khu đô thị mới.
+ Đất thổ cư nông thôn (ONT): còn gọi là đất thổ cư nông thôn (khu vực nông thôn và do xã quản lý). Điểm khác cơ bản của loại đất này là được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng.
Về cơ bản thì đất thổ cư chính là đất để người dân xây nhà cũng như các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên, để chắc chắn về tình trạng này, người sử dụng đất nên kiểm tra thật kỹ thông tin giấy tờ đất đai của mình. Cụ thể, khi kiểm tra người sử dụng đất cần kiểm tra phần “mục đích sử dụng”, nếu tại mục này có ghi là “đất ở” thì hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác.
Lưu ý: Đối với trường hợp việc xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì ngoài điều kiện là đất thổ cư, trước khi xây dựng nhà ở người sử dụng đất còn phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Như vậy, người sử dụng đất thổ cư hoàn toàn có thể xây dựng nhà ở và các công trình khác nhằm phục vụ nhu cầu nói chung. Tuy nhiên, đối với trường hợp việc xây dựng phải xin cấp giấy phép thì trước khi thực hiện người sử dụng đất phải xin cấp phép theo quy định. Riêng trường hợp đất thổ cư đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình; nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý.
Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu cua đất thổ cư để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, cũng liên quan đến vấn đề này, pháp luật đất đai có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở để xây dựng nhà, công trình.
Theo đó, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa cần có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Cụ thể về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Đồng thời, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thêm:
“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Căn cứ các quy định nêu trên, có thể thấy, do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương là khác nhau, vì vậy diện tích tối thiểu để được xây nhà ở mỗi địa phương cũng khác nhau.
