Câu hỏi: Chào luật sư, Nhà tôi có 2 thửa đất ruộng với diện tích hơn 600 mét vuông và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được 8 năm nay. Hiện tại thì thửa đất nhà tôi và một số hộ gia đình khác nằm ngay trục đường quốc lộ nên xã và huyện đang có kế hoạch muốn thu hồi để chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở sau đó phân lô bán đấu giá. Luật sư cho tôi hỏi là việc “Thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất” này có được phép hay không ạ?. Tôi xi cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, để giải đáp thắc mắc của mình cũng như tìm hiểu thêm các quy định liên quan thì mời bạn hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Luật đất đai nhé.
Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất
Hiện nay không khó để bắt gặp việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức các buổi đấu giá với loại tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất này đã được pháp luật cho phép trong các trường hợp nhất định. Sau đây mời bạn hãy cùng tìm hiểu về các trường hợp được phép đấu giá và các trường hợp không được phép đấu giá quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
– Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
+ Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
– Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện nay thì để người dân được sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất thì không chỉ được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng thông thường giữa các bên mà còn có thể sở hữu thông qua việc mua đất đấu giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức. Quỹ đất dùng để đấu giá này sẽ được dùng từ nhiều nguồn khác nhau như:
Theo Điều 4 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Tư pháp ban hành:
Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai;
– Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
– Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
– Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.
Theo đó, cần xác định quỹ đất dùng để đấu giá quyền sử dụng đất là từ đâu. Nếu từ đất thu hồi thì phải thực hiện việc thu hồi rồi mới đấu giá.
Thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất khi nào?
Đấu giá quyền sử dụng đất đang là hoạt động ngày càng được diễn ra phổ biến hơn. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định, sao cho quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này được đảm bảo.
Sau khi thu hồi đất, Nhà nước có thể sử dụng để bán đấu giá đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá bao gồm:
– Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất
+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất
+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất
– Đất Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
– Đất Nhà nước thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay nhu cầu dịch vụ tư vấn pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tòa án. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước bồi thường về đất khi đáp ứng điều kiện sau:
– Đất bị thu hồi được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
– Đất bị thu hồi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp.
Như vậy, khi đáp ứng được đầy đủ những điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.
Trường hợp không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Số tiền đền bù được xác định như sau:
Tổng số tiền đền bù đối với đất = Tổng diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi (m2) x Giá đền bù đất (VNĐ/m2)
Trong đó:
Giá đền bù đất = Giá theo khung giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn được bồi thường, hỗ trợ các chi phí khác như:
– Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi thường bao gồm các chi phí sau:
Chi phí san lấp mặt bằng;
Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
– Bồi thường tài sản gắn liền với đất:
Theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 thì tài sản trên đất phải được tạo lập, trồng lên theo đúng quy định pháp luật và được trồng trước khi có thông báo thu hồi đất.
– Hỗ trợ chi phí vận chuyển tài sản trên đất…
Căn cứ theo các quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
