Trên thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa được hoặc không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu bán mảnh đất đó cho người khác. Tuy nhiên, việc không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tiến hành bán mảnh đất đó khiến cho nhiều người lo lắng. Vậy, đất chưa sang tên có bán được không? Hãy cùng Luật đất đai tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, khi mua bán quyền sử dụng đất cần nắm được điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Hãy theo dõi nội dung dưới đây để nắm rõ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhé.
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.“
Như vậy, khi muốn mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và phải đáp ứng các điều kiện cụ thể khác đối với từng trường hợp.
Chưa sang tên sổ đỏ thì mua bán có hiệu lực không?
Có nhiều người hiện nay có mong muốn mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sổ đỏ chưa được sang tên mình. Tuy nhiên, pháp luật rất chặt chẽ trong việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất phải đúng chủ sử dụng. Vậy, chưa sang tên sổ đỏ thì mua bán có hiệu lực không? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Về nguyên tắc việc mua bán nhà đất phải đăng ký sang tên theo quy định pháp luật và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực. Nội dung này được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Theo đó, nếu muốn mua bán đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào sổ đỏ đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.
Đất chưa sang tên có bán được không?
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định muốn bán đất cho người khác thì đất có phải có sổ đỏ và sổ đỏ đó phải đứng tên mình. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chưa sang tên/không cần sang tên nhưng được chuyển nhượng dù sổ đỏ đó đứng tên người khác, cụ thể:
(1) Nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đất và tài sản khác gắn liền với đất – thường là nhà ở) thì bên thế chấp sẽ giao sổ đỏ cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đó.
* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp
Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp sau:
– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
– Trường hợp khác do các bên đã thỏa thuận hoặc luật có quy định.
* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Tại Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong những phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:
– Bán đấu giá quyền sử dụng đất;
– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
– Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;
– Phương thức khác.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.
Như vậy, nếu thuộc một trong những trường hợp xử lý tài sản thế chấp như trên thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng, bán đấu giá,… cho dù sổ đỏ đó đang đứng tên người thế chấp.
Lưu ý: Cá nhân có quyền nhận thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(2) Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài
Căn cứ Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”
Theo đó, trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được đứng tên Giấy chứng nhận nhưng có quyền chuyển nhượng, tặng cho.
Hay, khi chuyển nhượng, tặng cho trong trường hợp này thì sổ đỏ đó vẫn đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên mình.
Ngoài hai trường hợp trên thì còn có trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; khi thuộc trường này thì không cần thực hiện việc sang tên như thủ tục thông thường mà chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị trực tiếp cho cơ quan đăng ký đất đai để sổ đỏ đó đứng tên mình, sau đó được chuyển nhượng cho người khác.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Năm 2023 đất chưa sang tên có bán được không?” đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Mời bạn xem thêm
- Thuế phí khi sang tên sổ đỏ từ công ty cho cá nhân là bao nhiêu?
- Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ bao nhiêu?
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ xử lý như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng mới là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật.
Trường hợp không sang tên sổ đỏ và tiến hành đăng kí biến động thì về mặt giấy tờ vẫn mang tên chủ cũ, nhưng trên thực tế về mặt pháp luật các bên đã kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đất vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ mới.
Tuy nhiên, để có thể đảm bảo quyền lợi của chủ mới trong mọi trường hợp thì vẫn nên làm thủ tục sang tên sổ đỏ để được hoàn toàn có năng lực chủ thể đối với mảnh đất đó.
Vậy chưa sang tên Sổ đỏ không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đất với điều kiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo hiệu lực pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng phải có công tại Văn phòng công chứng.
Căn cứ quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai của người có nghĩa vụ có sự khác nhau đối với đất tại khu vực nông thôn và đất tại khu vực đô thị.
Mức phạt còn phụ thuộc vào thời gian chậm sang tên, chi tiết như sau (đơn vị tính: đồng):
– Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn đăng ký biến động
+ Mức tiền phạt đối với đất tại khu vực nông thôn: 1 triệu – 3 triệu
+ Mức tiền phạt đối với đất tại khu vực đô thị: 2 triệu – 6 triệu
– Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn đăng ký biến động
+ Mức tiền phạt đối với đất tại khu vực nông thôn: 2 triệu – 5 triệu
+ Mức tiền phạt đối với đất tại khu vực đô thị: 4 triệu – 10 triệu
– Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật
Như vậy, các bên đã có hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên thì có thể bị xử phạt hành chính lên đến 10 triệu đối với đất ở khu vực đô thị, 5 triệu đối với đất ở nông thôn nếu quá 24 tháng, kể từ ngày hết thời hạn đăng ký.
