Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại xử lý sao?

Có thể thấy rằng hiện nay càng ngày càng có nhiều vụ tranh chấp đất đai xảy ra và diễn ra khá phổ biến. Điển hình như vụ tranh chấp quyền sở hữu đất của các bên, tranh chấp quyền sử dụng định đoạt đất, hủy bỏ giao dịch dù đã có hợp đồng mua bán đất đã được công chứng. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình

Thời điểm để có thể xác lập quyền sử dụng đất của người khi đã được Nhà nước trao nhận quyền sử dụng đất thì thời điểm pháp lý đó chủ sở hữu đất đã được thực hiện quyền của mình trên chính mảnh đất đó. Việc xác định được thời điểm này giúp cho người chủ sở hữu nắm được những quyền lợi của mình.

Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”

Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại

Hiện nay có rát nhiều trường hợp khi đã thực hiện xong thủ tục mua bán đất công chứng sang tên đất cho người khác rồi nhưng vẫn bị kiện đòi lại quyền sử dụng đất và chủ thể đó phải căn cứ vào những hành vi này để để xác định đất đã sang tên cho bên có đòi được hay không.

Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất thường sẽ thông qua các hình thức bao gồm: 

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân hay gọi là mua bán đất đai. 

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ trong phạm vi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp. 

– Tặng cho quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một người này qua người khác khi còn sống và trên tinh thần tự nguyện, cho tặng nhau. 

– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất: tức là một người chết đi để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và đối tượng thuộc hàng thừa kế sẽ được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật hoặc di chúc. 

Thứ nhất, điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: 

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, ngoại trừ các trường hợp khác quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hầu hết khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sở hữu đất thì các bên phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đó thì mới phù hợp với quy định pháp luật.

Theo Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự quy định:

“Điều 459. Tặng cho bất động sản

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Tóm lại, khi một người sang tên sổ đỏ cho người khác, tức là chuyển quyển sử dụng đất, thời điểm người nhận thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất đó, mà hợp đồng giữa hai bên đáp ứng các điều kiện cơ bản trên thì người nhận có toàn quyền sử dụng thửa đất đó và người đã sang tên mảnh đất không thể đòi hay lấy lại tài sản sau thời điểm này.

Tuy nhiên, pháp luật có những quy định khác nhằm hạn chế những hành vi cố ý lợi dụng pháp luật để chiếm quyền sử dụng đất. Cụ thể, trong trường hợp bên sang tên đất sang tên do bị ép buộc, sang tên trong tình trạng không được minh mẫn, hoặc hợp đồng sang tên đất thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, điển hình như giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép và các trường hợp vô hiệu khác theo quy định của pháp luật.

Khi giao dịch, hợp đồng sang tên đất thuộc một trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nêu trên thì chiếu theo Khoản 1 Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 thì các giao dịch , hợp đồng sang tên đất đó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Ngoài ra, còn có trường hợp giao dịch, tặng cho, sang tên tài sản nói chung kèm theo điều kiện. Tường hợp này được quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. Quy định nêu ra rằng nếu việc tặng cho tài sản, hay cụ thể ở đây là sang tên đất là hành vi có điều kiện mà bên nhận tặng cho, bên nhận sang tên đất không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì chủ thể có quyền kiện đòi lại tài sản.

Như vậy, tùy từng trường hợp mà chủ thể có thể đòi hay lấy lại được quyền sử dụng đất, căn cứ theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật Đất đai hiện hành.

Phí công chứng sang tên nhà đất

Hoạt trong trong vấn đề đất đai là những hoạt động vô cùng phổ biến và diễn ra hằng giờ tại nước ta. Khi sang tên nhà đất yêu cầu mọi người cần phải tuân thủ theo quy định mà pháp luật đã đề ra điều này giúp để cơ quan có thẩm quyền nắm giữ quản lý được thông về đất đai. Việc công chứng sang tên nhà đất cũng phảu được tiến hành thực hiện việc nộp những loại phi sao cho đầy đủ nhất.

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí được tính như sau:

“Điều 4. Mức thu phí, lệ phí

Mức thu phí, lệ phí theo quy định tại Thông tư này như sau:

2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi,góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

a3) Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản.

a4) Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản: Tính trên giá trị di sản.

a5) Công chứng hợp đồng vay tiền: Tính trên giá trị khoản vay.

a6) Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay.

a7) Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu(đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

b) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê)	Mức thu(đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	40 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	80 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng	05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp)

c) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (tính trên giá trị tài sản) được tính như sau:

TT	Giá trị tài sản	Mức thu(đồng/trường hợp)
1	Dưới 5 tỷ đồng	100 nghìn
2	Từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng	300 nghìn
3	Trên 20 tỷ đồng	500 nghìn

“d) Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.”

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Mẫu đơn xin xác nhận nhà ở hợp pháp năm 2023
• Mua đất nhưng người bán không sang tên xử lý thế nào?
• Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội là bao lâu?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc và cung cấp dịch vụ theo nhu cầu của khách hàng về các vấn đề liên quan đến đất đai như làm sổ đỏ, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp