Phí thẩm định nhà đất vay ngân hàng là bao nhiêu?

Trước khi hoạt động mua bán, sang nhượng, đầu tư, góp vốn… được diễn ra thì trước hết phải thẩm định nhà đất, một hoạt đông vô cùng quan trong để có thể thực hiện những thủ tục được nếu trên. Đây là một điều đặc biệt trong việc mọi người đi vay vốn ngân hàng, việc thẩm định nhà đất cũng được xem như hoạt động cơ bản để ngân hàng xem xét khả năng chấp nhận cho vay của khách hàng. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Phí thẩm định nhà đất vay ngân hàng” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai

Phải xác định được trường hợp định giá cho mảnh đất bằng một phương pháp được pháp luật đã quy định là một điều rất quan trọng, vì nó có ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước cũng như nếu xác định không đúng sẽ dánh mất đi quyền lợi và nghĩa vụ chủ sở hữu đất đáng được nhận.

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 05 phương pháp định giá đất như sau:

“Điều 4. Phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Mỗi phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào:

• Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào
• Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường
• Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể.

Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.

Trình tự thực hiện khi ngân hàng thẩm định giá đất

Hiện nay nhắm kế hoạch hóa ước mơ mua nhà mọi người thường tìm đến ngân hàng Nhà nước uy tín để tiến thực hiện hành vay vốn. Đặc biệt sự phát triển hiện nay hệ thống ngân hàng đã có nhiều người sử dụng bất động sản nhà để mong muốn có thể vay vốn từ ngân hàng. Từ đó vai trò thẩm định giá nhà để có thể mua bán thế chấp tại ngân hàng là vô cùng quan trọng. Và quy đình để ngân hàng có thể thực hiện thẩm định giá theo những bước dưới đây.

Trên cơ sở hồ sơ về tài sản, ngân hàng sẽ khảo sát thực tế tại khu vực có tài sản dự kiến thế chấp và tham khảo về giá mua, bán của các nhà đất có đặc điểm và vị trí tương đương với tài sản định giá trong thời gian gần nhất. Từ đó ngân hàng đánh giá về tần suất giao dịch mua bán thành công nhà đất tại đây. Đối chiếu với nhà đất dự kiến thế chấp về diện tích, kích thước các mặt, ngõ, đường vào, lợi thế khác để đưa ra mức giá mua bán hợp lý với quan điểm lợi ích của ngân hàng nhất. 

Sau đây là 6 bước thực hiện mà thông thường các ngân hàng thường áp dụng.

Bước 1: Đánh giá trạng thái của tài sản hiện tại về mặt diện tích, vị trí, tuổi đời, kiểu dáng, sổ đỏ, các loại giấy chứng quyền sở hữu và sử dụng đất hay các pháp lý liên quan khác. Sau khi xác minh được tính hợp pháp của tài sản sẽ đi vào định giá. Bước này được xem là bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của ngân hàng theo quy định pháp luật.

Bước 2: Tìm kiếm thông tin về tài sản nhà đất từ nhiều nguồn khác nhau, ở cùng khu vực hoặc có những nét tương đồng với nhau và có xảy ra giao dịch mua bán trong thời gian gần nhất.

Bước 3: Xây dựng khung giá trị nhà đất phù hợp với tài sản đang cần định giá. Bao gồm mức giá tối thiểu, tối đa cũng như mức trung bình tương xứng với đánh giá ban đầu.

Bước 4: Lựa chọn một số nhà đất có mối liên hệ gần với tài sản cần định giá nhất. So sánh chúng với nhau và tiến hành điều chỉnh khung giá một lần nữa. Ở bước này thì mức giá dao động của tài sản sẽ được thu hẹp dần. Vì đã qua quá trình so sánh có căn cứ rõ ràng, còn khung giá trước đó chỉ dựa trên đánh giá tổng quan.

Bước 5: Phân tích thực tế thị trường, giá bán của một số nơi, cũng như điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản hiện tại. Thẩm định viên rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh khung giá thêm một lần nữa. Ở bước này sẽ nhấn mạnh vào những mức giá cụ thể nào là phù hợp nhất trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Bước 6: Ước tính khả năng tăng, giảm giá trị của bất động sản này trong tương lai. Tổng hợp các nguồn thông tin lại với nhau để làm cơ sở đưa đến quyết định cuối cùng.

Có nhiều cách định giá nhà đất khác nhau hiện nay, nhưng kết quả sau cùng khi thực hiện độc lập những cách này liệu có giống nhau và đúng với thực tế?

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, mức định giá bất động sản của ngân hàng thông thường sẽ thấp hơn từ 10 – 20% giá trị thực tế. Sở dĩ có kết quả này không phải do ngân hàng chưa có chuyên môn nghiệp vụ mà xuất phát từ vấn đề rủi ro. Các ngân hàng phải tính toán kỹ lưỡng những vấn đề phát sinh có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của mình. Vì vậy, các bạn có thể lấy kết quả của ngân hàng cộng thêm 10 – 20% giá trị tài sản để biết được giá thực tế cụ thể như thế nào.

Tuy nhiên, kết quả định giá của ngân hàng vẫn được đánh giá cao là vì tính chuẩn xác của nó. Ngân hàng ngoài việc tư vấn định giá cho bạn còn tạo thêm sự tin tưởng và an tâm nhiều hơn. Bạn có thể xem đây là một kênh thông tin hữu ích trong giao dịch mua bán nhà đất. Nếu bạn không có nhu cầu thế chấp tài sản tại ngân hàng thì sau khi khảo sát thông tin từ đây, bạn có thể thỏa thuận với đối tác của mình để điều chỉnh mức giá sao cho phù hợp.

Ngân hàng định giá tài sản được ví như một đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhà đất trên thị trường. Giúp các bạn tiết kiệm được nhiều thời gian và công sức hơn so với những phương pháp định giá khác. Hoặc khi bạn sử dụng dịch vụ thẩm định thì phải bỏ ra một khoản phí tương ứng không hề nhỏ. Nhìn chung, với mỗi cách đều có những ưu nhược điểm khác nhau, lựa chọn sử dụng cách nào cũng tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích của người cần định giá.

Phí thẩm định nhà đất vay ngân hàng

Để tránh mất tiền oan đã có rất nhiều người thực hiện việc thẩm định giá nhà đất. Mặc dù vậy vẫn có nhiều người vẫn còn mù mờ chưa biết cách để có thể xác định được giá nhà đất. Có thể thấy rằng các ngân hàng thường xuyên thẩm định giá đất để có thể cho người người dân có thể tiến hành các giao dịch mua bán, sang nhượng, đầu tư, góp vốn… Chính vì vậy nên mọi người nên biết được phí thẩm định giá nhà đất để đăng ký mức vay ngân hàng sao cho phù hợp.

Phí thẩm định giá nhà đất là phí dịch vụ để thuê một đơn vị đủ chức năng về pháp lý cũng như chuyên môn kỹ thuật để thẩm định giá của một sản phẩm bất động sản. Biểu phí thẩm định giá nhà đất hoàn toàn khác so với giá trị của nhà đất đó được công bố sau khi thẩm định.

Thông thường, phí thẩm định giá nhà đất được tính dựa trên tổng giá trị bất động sản đó. Về cơ bản, mức phí thẩm định giá nhà đất năm 2023 như sau:

• Bất động sản có giá trị dưới 5 tỷ đồng: phí thẩm định giá nhà đất là ~ 2.500.000đ.
• Bất động sản có giá trị từ 5 – 10 tỷ đồng: phí thẩm định giá nhà đất là ~ 4.700.000đ.
• Bất động sản có giá trị 10 – 20 tỷ đồng: phí thẩm định giá nhà đất là ~ 6.700.000đ.
• Bất động sản có giá trị 20 – 30 tỷ đồng: phí thẩm định giá nhà đất là ~ 10.000.000đ.
• Bất động sản có giá trị 30 – 40 tỷ đồng: phí thẩm định giá nhà đất là ~ 12.800.000đ.
• Bất động sản có giá trị 40 – 50 tỷ đồng: phí thẩm định giá nhà đất là ~ 15.500.000đ.

Hiện nay nhu cầu thẩm định giá rất nhiều, bất động sản tại những khu vực thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… luôn có giá trị cao. Chính vì vậy cũng sẽ dẫn đến mức phí thẩm định giá nhà đất tăng cao.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Hàng xóm lấn đất đã làm nhà có đòi được không?
• Các loại đất không được thế chấp gồm những loại nào?
• Độc thân có được mua nhà ở xã hội không

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Phí thẩm định nhà đất vay ngân hàng” đã được Luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Luật đất đai cung cấp dịch vụ trên toàn quốc về các vấn đề như làm sổ đỏ khi mua bán viết tay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Câu hỏi thường gặp