Quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

Khi xây dựng nhà ở hoặc công trình tiếp giáp với những làn đường giao thông, thì chủ đầu tư hay người dân sẽ cần phải lưu ý đến quy định về cọc tiêu đỏ, giới hạn xây dựng và khoảng lùi trong công trình. Chỉ giới đườnh đôi khi có thể bị trùng với chỉ giới xây dựng. Công trình trong trường hợp có thể sẽ bị xây dựng sát với đường chỉ đỏ. Còn đối với chỉ giới xây dựng thì việc công trình chỉ được xây dựng trên đúng phần đất đó. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng 2014

Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ

Vi phạm chỉ giới đường đỏ không được phép khi chủ đầu tư xây dựng các công trình, nhà ở. Tuy nhiên có một số trường hợp mà phần nhà được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ, cụ thể như sau: 

Trường hợp khi chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng

Một số phần nhà được nhô ra khi hai chỉ giới đường đỏ và xây dựng trùng nhau:

• Tất cả các bộ phận của nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ trong độ cao khoảng giữa từ mặt của vỉa hè đến độ cao 3,5m ngoại trừ các trường hợp sau:

1. Đường ống đứng thoát nước mưa được đặt ở mặt ngoài nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m, đồng thời phần đường ống này phải đảm bảo thẩm mỹ và mỹ quan chung.
2. Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận trang trí được phép vượt chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m.

• Trong khoảng không từ độ cao từ 3,5m trở lên, những bộ phận cố định của ngôi nhà (ban công, ô-văng, mái đua,… nhưng không áp dụng đối với mái hè, mái đón) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ với điều kiện độ vươn ra (hay nhô ra) phải nhỏ hơn ít nhất 1m so với chiều rộng của vỉa hè và phải làm trong khoảng được quy định tùy thuộc vào chiều rộng của lộ giới
• Phần ngầm dưới mặt đất: Tất cả các bộ phận ngầm dưới mặt đất của nhà đều giới hạn trong chỉ giới đường đỏ tránh ảnh hưởng đến vỉa hè và lòng đường nếu gặp sự cố. 
• Mái hè phố, mái đón: Khuyến khích xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ nhưng không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác, không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, cao hơn vỉa hè 3,5m trở lên.

Trường hợp khi chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

• Bất cứ bộ phận nào của căn nhà cũng không được vượt qua chỉ giới đường đỏ.
• Các bộ phận của công trình hay nhà ở được phép vượt quá chỉ giới xây dựng nhưng nằm trong khoảng lùi công trình trong các trường hợp sau đây:

1. Bậc thềm, móng nhà, cánh cửa, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đón, mái đua;
2. Ban công được nhô ra nhưng giới hạn trong 1,4m kể từ chỉ giới xây dựng, không được che chắn tạo thành lô gia hoặc buồng kín.

Quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định về giải thích từ ngữ theo đó:

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Cách xem thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng

Cách 1: Xem thông tin trên mạng

Theo khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng phải được công khai, đồng thời thông tin quy hoạch cũng như chỉ giới xây dựng được đăng tải trên trang thông tin điện tử và phương tiện thông tin đại chúng.

Cách 2: Yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin

Khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin quy hoạch khi có yêu cầu.

Đồng thời, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ khi tổ chức, cơ quan, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý.

Do vậy, để biết thông tin về quy hoạch, chỉ giới xây dựng thì người dân có quyền yêu cầu UBND các cấp cung cấp thông tin (nên hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc trực tiếp công chức địa chính – xây dựng xã, phường, thị trấn).

Cách 3: Thông qua giấy phép xây dựng

Đối với công trình phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì xem thông tin chỉ giới xây dựng tại  giấy phép xây dựng vì đây là nội dung chủ yếu của giấy phép.

Tóm lại, người dân xem chỉ giới xây dựng thông qua một số phương thức sau:

– Qua mạng nếu biết cách đọc thông tin chỉ giới xây dựng, biết cách xem hiệu lực của văn bản (còn hay đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung).

– Hỏi/yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn mà trực tiếp là công chức địa chính – xây dựng.

– Xem trong giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin giấy phép.

Những lưu ý về chỉ giới xây dựng

Lưu ý, cũng có một số trường hợp công trình có thể xây trên toàn bộ đất nếu chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trùng nhau.

Thông thường thì chỉ giới xây dựng sẽ nhỏ hơn so với chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng có thể trùng nhau. Khi đó nghĩa là công trình sẽ được thi công sát với ranh giới lô đất. Hoặc phạm vi chỉ giới xây dựng có thể lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của quy hoạch.

Do đó, chỉ giới xây dựng phải được xác định trong đề án quy hoạch của khu đô thị. Khoảng diện tích giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng gọi là “khoảng lùi”.

Những phần không gian khi xây dựng như phần ban công, ô van, hay mái hiên… có thể vượt khỏi chỉ giới xây dựng. Như thì phần chỉ giới xây dựng bên trên của công trình xây dựng sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ.

Theo quy định xây dựng thì các bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng là các phần phụ như:

Bậc tam cấp, bậu cửa, vệt dắt xe,cách cửa, gờ chỉ, ô-văng, móng nhà…. Riêng phần méo của ban công được vượt quá chỉ giới xây dựng 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.
Khi khởi công xây dựng công trình, đơn vị thi công phải hiểu rõ về các chỉ giới này để tránh vi phạm quỹ đất cũng như thiệt diện tích đất xây dựng.

Mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng

Căn cứ điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng bị phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng.

Ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm mà không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa hành vi vi phạm này (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Quy định chi tiết về xử lý hành vi lấn chiếm đất công
• Quy định chi tiết về mức giá đền bù đất lâm nghiệp
• Đơn khiếu nại về việc bị lấn chiếm đất

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến quy định pháp luật cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình.

Câu hỏi thường gặp