Hiện nay theo quy định của pháp luật Việt nam, đất đai được ghi nhận nó thuộc sở hữu toàn dân nhứng được Nhà nước thống nhất quản lý cũng như là đại diện sở hữu. Sẽ có những cá nhân, doanh nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sẽ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, sau đó họ có thể thực hiện những quyền của người sử dụng đất theo đúng với quy định của pháp luật. Một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất được công nhận cũng như phải thực hiện phổ biến nhất chính việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2023” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
Khái niệm thuế chuyển quyền sử dụng đất
Khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đồng thời phát sinh nghĩa vụ nộp thuế. Theo như quy định của pháp luật hiện nay, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thì người chủ sở hữ đất sẽ phải nộp các loại thuế có liên quan.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế trực thu, được thu trên thu nhập của cá nhân, tổ chức khi chuyển quyền sử dụng đất. Thuế này được thu qua mỗi lần phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là tất cả các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Trong trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về giá trị thì bên nhận phần chênh lệch giá trị phải nộp thuế.
Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất
Hiện nay có rất nhiều cá nhân có thể thực hiện thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau nhưng cói lẽ họ cũng vẫn chưa nắm rõ các quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Điều này có thể làm cho người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng có thể bị mất những khoản tiền không cần thiết.
– Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:
+ Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì thời điểm xác định để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký kết có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp hai bên có thỏa thuận với nhau rõ ràng trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ thay bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời điểm được xác định để tính thuế phải là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
+ Trong trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là đất gắn liền với nhà hoặc các công trình được hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế theo quy định được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
– Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định theo quy định tại Khoản 2 Nghị định 218/2013/NĐ-CP chính là thời điểm bàn giao bất động sản. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng có thu tiền trước theo tiến độ cụ thể thì thời điểm tính thuế tạm nộp được xác định là thời điểm thu tiền.
Cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nđược xem như một hoạt động pháp lý thường xuyên nó có thể xảy ra trong xã hội ngày nay. Khi đó công dân cũng cần phải thực hiện một khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước dó được gọi là thuế.
* Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp mua bán
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất: (đã được bãi bỏ sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009)
Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất)
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá
– Thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở
- Lệ phí trước bạ:
Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá
– Lệ phí 0,5%
- Thuế thu nhập cá nhân:
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
- Các chi phí khác liên quan thuế nhà đất khi chuyển quyền sử dụng:
– Phí công chứng:
+ Phụ thuộc vào diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất x khung giá nhà nước quy định đối với mỗi loại đất. Khung giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.
– Phí đo đất làm sổ đỏ, còn gọi là phí đo đạc địa chính:
+ Dao động khoảng 1 triệu đến hai triệu đồng/ hồ sơ. Lưu ý, đơn vị đo đạc địa chính có thể là đơn vị tư nhân, không nhất thiết phải là chuyên viên cơ quan hành chính nhà nước.
– Lệ phí đăng ký biến động đất đai:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh/Thành phố quy định, thông thường khoảng trên dưới 1.000.000đ (một triệu VNĐ)
– Lệ phí cấp đổi sổ mới:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh/ Thành phố quy định
* Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Tiền nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Thuế suất)
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.
– Thuế suất: 4% đối với người cho, 1% đối với người nhận
- Lệ phí trước bạ:
Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp Nhà) x (Lệ Phí)
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá
– Lệ phí 0,5%
- Thuế thu nhập cá nhân:
Tiền nộp bằng: Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%
- Các trường hợp miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất: (Các trường hợp này đã được bãi bỏ sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009)
- Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
Tham khảo Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ:
– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con – nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở.
– Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
- Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ theo Điều 4, luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 áp dụng cho Bất động sản thì:
– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý: Người dân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hay hỏi về “thuế đất” hay “thuế chuyển quyền sử dụng đất”….những từ này được hiểu cho đúng phải là thuế “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Trình tự, thủ tục nộp thuế sang tên sổ đỏ năm 2023
- Quy định về cho thuê đất công ích của xã năm 2023
- Khi thuê nhà ở xã hội có được mua lại không?
Luật đất đai đã trình bày các quy định của luật đất đai và trả lời cho câu hỏi “Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2023”. Để biết thêm các thông tin pháp luật về đất đai như Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hãy theo dõi các bài viết của Luật đất đai nhé.
Câu hỏi thường gặp
Các đối tượng không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành là:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình;
Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự nguyện trả đất được giao cho nhà nước, nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng trong những trường hợp theo quy định của pháp luật;
Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế; trường hợp tách hộ; vợ chồng khi ly hôn;
Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản, cho thuê đất có nhà trên đó.
Các trường hợp không phải nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đồng thời phải đáp ứng các điều kiện sau:
Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Nguyên tắc chung là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đối với “đất có nhà và vật kiến trúc trên đó” thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy vậy, không phải tất cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất một cách hợp pháp đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, mà có một số trường hợp không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
