Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm được không?

Hiện nay, dân số ngày càng tăng, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh,… rất lớn, nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng cao. Người thu nhập thấp muốn sở hữu nhà nhưng không đủ tiền mua căn hộ có thể được hưởng sự hỗ trợ của nhà nước khi đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Để tìm hiểu quy định về mua bán nhà ở xã hội mời bạn đọc tham khảo bài viết “Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm được hay không?” của Luật đất đai.

Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm được hay không?

Lệnh cấm mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội kéo dài 5 năm là phù hợp với định hướng của Chính phủ về xây dựng, phát triển nhà ở xã hội và đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân có hoàn cảnh khó khăn. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều người mua nhà ở xã hội có nhu cầu mua, bán, chuyển nhượng với giá cao hơn và nhiều người trong số họ sử dụng các phương thức phổ biến thông qua việc chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo di chúc, phê duyệt hợp đồng …đối với người mua.

 Hiện nay, các giao dịch về nhà ở đang diễn ra khá phổ biến, trong đó có giao dịch mua bán nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, nhà ở xã hội là một loại tài sản đặc biệt hơn so với các loại tài sản khác nên khi mua bán cũng cần đáp ứng những điều kiện đặc biệt.

Trên thực tế, các giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng vẫn được diễn ra, vậy bằng cách nào các bên có thể thực hiện được giao dịch này? Khi giao dịch được thực hiện có rủi ro gì đối với các bên hay không?

Đối với nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng nếu các bên vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán có thể tham khảo một số hình thức dưới đây:

Thứ nhất, mua bán nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

Đây là hình thức phổ biến được các bên lựa chọn khi nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện để mua bán bởi thủ tục đơn giản, chi phí thấp mà vẫn đáp ứng được mong muốn của các bên. Bên bán có thể bàn giao nhà cho bên mua và nhận tiền hoặc bên mua thì có thể vẫn được quản lý và sử dụng nhà và có các đặc quyền như người chủ sở hữu.

Nhưng ngược lại, hình thức này cũng sẽ mang lại khá nhiều rủi ro đặc biệt là đối với người mua. Do bản chất của ủy quyền chính là đại diện, nên trong trường hợp này người mua thực chất chỉ là đang đại diện người bán thực hiện các quyền của chủ sở hữu căn hộ, chứ không được ghi nhận là chủ sở hữu căn hộ đó, trong khi người bán có thể đã phải thanh toán hết toàn bộ số tiền mua bán căn hộ.

Và theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt hiệu lực khi một trong hai bên chết và khi hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt hiệu lực thì người mua sẽ không còn bất cứ quyền lợi gì với căn hộ đó. Khi đó, tình trạng tranh chấp có thể xảy ra giữa người mua nhà ở và những người thừa kế của người bán. Nên đây được coi là rủi ro lớn nhất của người mua nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Ngoài ra, việc mua bán theo hình thức này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro khác nữa.

Thứ hai, mua bán nhà ở thông qua hình thức lập di chúc cho người mua

Trên thực tế, hình thức này thường ít được sử dụng hơn so với hình thức lập hợp đồng ủy quyền ở trên. Vì với hình thức lập di chúc bộc lộ nhiều khuyết điểm hơn, rủi ro cho người mua cao hơn.

Di chúc chỉ có hiệu lực khi người lập di chúc chết, nên ngay thại thời điểm lập di chúc, người mua chưa thể quản lý, sử dụng được ngay.

Mặt khác, sau khi lập di chúc này, bên bán có thể lập di chúc khác để lại di sản thừa kế cho người khác và theo quy định bản di chúc nào được lập cuối cùng và là di chúc hợp pháp thì sẽ có hiệu lực pháp luật.

Thứ ba, mua bán nhà ở thông qua hình thức lập vi bằng

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật.

Hình thức lập vi bằng là một hình thức khá mới nhưng hiện nay cũng đã nhiều người đã biết đến hình thức này và lựa chọn sử dụng trong một số trường hợp giao dịch không đủ điều kiện.

Nhưng cũng tương tự như các hình thức trên, hình thức lập vi bằng cũng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là đất đai, nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự  kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu.

Thủ tục mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm hiện nay ra sao?

Nhà ở xã hội phải được thuê, bán, cho thuê hoặc mua lại trên cơ sở độc quyền cho những người thích hợp theo các điều kiện quy định trong Luật Nhà ở. Sở dĩ nhà ở xã hội được xây dựng và bán với giá được Chính phủ hỗ trợ là dành cho những người có hoàn cảnh khó khăn, những người đặc biệt không nơi ở, v.v. Vì vậy, tiêu chí lựa chọn người mua nhà ở xã hội vô cùng khắt khe và phải vượt qua nhiều kỳ thi. Người mua nhà ở xã hội cũng sẽ bị cấm mua hoặc bán sau khi hồ sơ đăng ký nhà ở của họ được kiểm tra và đánh giá di dời nhà ở xã hội.

Các bước mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm được thực hiện tương tự như đối với các trường hợp mua bán nhà ở thông thường theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản có liên quan.

Thường, việc mua bán này được thực hiện thông qua các bước như ký hợp đồng mua bán, nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu nhà ở, nhận kết quả.

Chi tiết các công việc được thực hiện trong từng bước mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

• Bên mua, bên bán tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận về các điều khoản có trong hợp đồng mua bán như giá cả, quyền nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm thực hiện sang tên, bàn giao giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà ở, bàn giao nhà ở…;
• Việc tự thỏa thuận có thể được các bên lập thành dự thảo hợp đồng;
• Bên mua, bên bán liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xã hội để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có công chứng/có chứng thực;
• Tại đây, các bên có thể sử dụng dự thảo/mẫu hợp đồng mua nhà ở xã hội đã thỏa thuận/hoặc thỏa thuận mới dựa trên sự giải thích của công chứng viên/người có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ chứng thực;
• Các bên có thể tham khảo mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành (Mẫu số 01, 02, 03, Phụ lục III tùy từng trường hợp cụ thể được ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD);
• Trước khi ký kết, các bên cần đọc rõ nội dung các điều khoản của hợp đồng, yêu cầu công chứng viên/người chứng thực giải thích rõ những nội dung chưa hiểu rõ;

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu nhà ở xã hội

Sau khi đã ký kết hợp đồng mua nhà ở xã hội có công chứng/chứng thực, bên có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên chuẩn bị và nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;

Hồ sơ cần có trong bước này gồm:

• Toàn bộ hồ sơ ở bước 1;
• Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (bản chính);
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, mẫu số 09/ĐK;
• Các tờ khai như: Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

Nơi tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai – chi nhánh nơi có nhà ở xã hội được mua bán;

Bước 3: Nhận kết quả sang tên quyền sở hữu nhà ở xã hội

Người có yêu cầu sang tên quyền sở hữu nhà ở thực hiện đóng nộp các khoản phí, thuế, lệ phí đầy đủ theo thông báo trước khi nhận kết quả là sổ hồng đã được ghi nhận tên của bên mua;
Chi tiết các khoản phí sang tên được chúng tôi trình bày ở phần dưới;

Mời bạn xem thêm:

• Quy định về cách tính đền bù đất làm đường năm 2023
• Quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ
• Quy định xây chung cư mini trong hẻm năm 2023

Thông tin liên hệ

Trên đây là thông tin về bài viết “Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm được hay không?” mà Luật đất đai đã đề cập. Nếu có gặp vướng mắc hay nhu cầu về các vấn đề về giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai, hãy liên với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn nhé!

Câu hỏi thường gặp: