Cách tính giá đất thị trường như thế nào?

Cách tính giá đất thị trường tại Việt Nam hiện nay phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, diện tích, mục đích sử dụng và các yếu tố khác liên quan đến thị trường địa phương. Từ đó, giá đất thị trường được xác định dựa trên giá trị giao dịch gần đây của các mảnh đất tương tự. Việc tính toán giá đất thị trường là một quá trình phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bạn đọc có thể tìm hiểu thêm trong bài viết dưới đây của Luật đất đai nhé!

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Luật Đất đai của Việt Nam là một trong những quy định chính về việc quản lý và sử dụng đất. Luật này đề cập đến việc định giá đất và quy định các phương pháp định giá đất thị trường. Theo Luật Đất đai, giá đất thị trường được xác định dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng và các yếu tố khác có liên quan.

Yếu tố cung cầu trên thị trường:

• Cung- cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm tính dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường “có cun thì ắt có cầu” nhưng sự đáp ứng của cung cầu không phải lúc nào cũng cũng tương thích với nhau. Một khi giá đất ngày càng tăng, có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động thì quy luật này càng trở nên khắc nhiệt hơn.
• Quy luật cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng. Các luồng dịch chuyển sản xuất, nhà máy, khu đô thị mới sẽ quyết định mức độ gia tăng số cầu của bất động sản. Giá cả của đất đai là sự thể hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầu.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được cho là yếu tố điều tiết quan hệ cung cầu đối về đất đai. Mối quan hệ cung cầu sẽ tác động trực tiếp đối với giá đất.

Yếu tố kinh tế: 

• Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm; ngược lại sức mua của đồng tiền giảm, giá đất tăng. Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý chờ giá vì cho rằng giá có thể tiếp tục tăng.
• Yếu tố kinh tế có tác động lớn đến thị trường quyền sử dụng đất, khi tiềm lực kinh tế mạnh sẽ khiến cho thị trường quyền sử dụng đất sôi động khác thường nhưng khi tiềm lực ấy chỉ ở mức hạn chế thì thị trường quyền sử dụng đất chỉ ở mức cầm chừng và không thể phát triển mạnh, điều này đồng nghĩa với tính thanh khoản của bất động sản thấp (giá đất không cao, chỉ dừng lại ở mức độ nhất định).

Yếu tố không gian và thời gian:

• Yếu tố không gian và thời gian tác động không nhỏ tới việc hình thành giá đất. Có thể tại thời điểm này, đất đai là “vàng” là “kho báu”hứa hẹn nhiều tiềm năng cho tương lai nếu được đầu tư, khai thác. Tuy nhiên cùng với thời gian và sự biến động của thị trường, sự tác động của các yếu tố khác, giá đất sẽ không còn cao như ban đầu.
• Cũng giống như thời gian, không gian cũng ảnh hưởng lớn tới giá đất. Cùng một khu vực địa lý nhưng vị trí trong ngõ hay ngoài mặt đường đã vạch ra ranh giới cho sự khác nhau của giá đất. Bên cạnh đó một bất động sản có vị trí đẹp, tọa lạc ở nơi có cơ sở hạ tầng phát triển gần chợ, trung tâm thương mại,…cũng có giá cao hơn những bất động sản ở vị trí hẻo lánh, xa khu dân cư,….

Như vậy yếu tố vị trí không gian và thời gian là vô cùng quan trọng. Khi xác định giá đất chúng ta cần nhìn nhận và có những hiểu biết nhất định, chính xác các thông tin về vị trí không gian của khu đất, thời gian để có thể xác định đúng giá đất.

Yếu tố tâm lý: 

• Có thời điểm người dân không ai chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng có khi lại thấy họ đổ xô đi tìm, mua nguyên nhân chính là tâm lý “thấy một người mua là kéo nhau cùng đi mua, nhưng khi thị trường có biến động thì thấy có một người bán thì kéo nhau đi bán. Đó là trào lưu mà không ít người mắc phải.
• Các yếu tố mang tính tâm linh, phong thủy cũng quyết định trực tiếp đến giá đất. Người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn so với giá thị trường nếu tìm được mảnh đất có hướng hợp tuổi, hợp mệnh, ngược lại chắc chắn sẽ không ai bỏ tiền ra để xác lập một quyền sử dụng đất đối với mảnh đất không phù hợp với mình mặc dù giá nó rất rẻ.

Yếu tố pháp lý:

• Đất đai là tài sản quý giá, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.  Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả nhất. Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai gồm chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.
• Sự đảm bảo của Nhà nước thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố có sức ảnh hưởng mạnh đến giá đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là những giải pháp cho sự phát triển cũng như tránh được việc sử dụng đất một cách lãng phí và bừa bãi. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên sự nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng quyền sử dụng đất từ đó đưa ra những phương hướng sử dụng đất khả thi.

Cách tính giá đất thị trường hiện nay

Giá trị đất được xác định dựa trên giá trị giao dịch gần đây của các mảnh đất tương tự về vị trí, diện tích, hình dạng và mục đích sử dụng. Các yếu tố như mục đích sử dụng, khu vực địa lý, tiện ích xung quanh và các yếu tố phát triển khác sẽ có ảnh hưởng đến giá trị của đất trong khu vực quy hoạch. Quy định cụ thể và phương pháp chi tiết có thể khác nhau tùy thuộc vào từng khu vực, địa phương và quy định pháp luật. 

Bước 1: Tra cứu bảng giá đất

Mở Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về cách xác định giá đất ở từng khu vực bằng cách tra cứu trên Google theo từ khóa sau: “Bảng giá đất [tên tỉnh, thành phố] năm…” Khi kết quả hiển thị ra, chọn kết quả mới nhất. Kéo xuống dưới cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, mở file đó ra để xem bảng giá các loại đất.

Bước 2: Xác định loại đất cần tính giá

Sau khi đã mở được file bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực của bạn, bước tiếp theo bạn cần tiến hành xác định loại đất cần tính giá dựa vào các bảng cụ thể có trong Quyết định này.

• Trường hợp 1: Đối với đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất trồng rừng phòng hộ.
• Trường hợp 2: Đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất ven trục đầu mối giao thông, đất khu vực giáp ranh…
• Trường hợp 3: Đối với đất khu dân cư nông thôn.
• Trường hợp 4: Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

Bước 3: Xác định vị trí đất

Vị trí đất cũng được quy định rõ tại Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, nội dung cơ bản như sau:

• Vị trí 1 là những thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố hay còn gọi là đất mặt tiền đường;
• Các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1.

Bước 4: Xác định tên đường phố

Mẹo tìm kiếm nhanh: Bạn mở Văn bản trên máy tính bằng phần mềm Word hoặc file Excel bảng giá đất tại tỉnh thành đã tải về, ấn CTrl + F để mở chức năng tìm kiếm. Bạn đánh từ khóa là tên đường / phố / thôn / xóm ở vị trí đất của bạn sau đó ấn Enter để tìm đến vị trí phù hợp một cách nhanh nhất.

Từ đó, đối chiếu lại vị trí đất đã xác định ở bước 3 để biết khung giá đất Nhà nước/m2 là bao nhiêu.

Bước 5: Tính giá đất theo công thức
Công thức tính giá đất: G = K x S

Trong đó:

• G: Giá đất;
• K: Khung giá đất do Nhà nước quy định tính trên 1m2;
• S: Tổng diện tích đất.

Cách tính giá đất theo mét vuông

Theo Luật Đất đai, giá đất thị trường được xác định dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng và các yếu tố khác có liên quan. Các khu vực được quy hoạch sẽ có giá đất thị trường được xác định dựa trên quy hoạch sử dụng đất của khu vực đó. Các yếu tố như mục đích sử dụng, khu vực địa lý, tiện ích xung quanh và các yếu tố phát triển khác sẽ có ảnh hưởng đến giá trị của đất trong khu vực quy hoạch.

Công thức tính giá đất theo m2 khá đơn giản. Tuy khung giá nhà đất khác nhau ở các địa phương, nhưng công thức này được áp dụng chung cho mọi loại đất. Công thức cơ bản để tính giá đất là G = K x S Với: – G là giá đất – K là khung giá đất nhà nước /1m2 – S là tổng diện tích đất cần tính giá.

Ví dụ 1: Đất của bạn có thông tin như sau:

• Tổng diện tích: 40m2
• Vị trí: Phố Ngọc Hồi, Phường Hoàng Liệt, Quận Hoàng Mai Hà Nội
• Chiều rộng ngõ: 2,5 m.

Áp dụng các bước nêu trên, bạn sẽ tính được đất của bạn ở Vị trí 1: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố (thường gọi nhà đất mặt đường)  

Đất cần tính giá: Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh thì căn cứ từ Bảng 5 đến Bảng 8 trong quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024

Mảnh đất có giá là 24.731.000đ/1m2.

Tổng giá trị đất của bạn theo khung giá nhà nước sẽ là:

24.731.000đ x 40m2 = 989.240.000 đ

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Giá đất xen kẹt được tính như thế nào năm 2023?
• Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định 2023
• Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thế nào?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Cách tính giá đất thị trường hiện nay” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý. Chúng tôi sẽ giải quyết hay cung cấp các dịch vụ về làm sổ đỏ đất vườn cho khách hàng, làm các một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: