Đất đã sang tên có đòi lại được không?

Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi có 3 người con và đều ã lập gia đình, trước khi lập gia đình thì bố mẹ tôi điều có 3 anh em chúng tôi mỗi người một mảnh đất, lúc đó bố tôi cho anh cả tôi mảnh đất của nhà chính với diện tích to hơn của chúng tôi để sau này anh ấy phụ trách chăm nuôi bố mẹ và thờ cúng tổ tiên, khi cho đất thì bố mẹ tôi đều đã làm thủ tục sang tên ch chúng tôi. Tuy nhiên gia đình anh cả tôi đi làm ăn xa và không phụng dưỡng bố mẹ cũng như thờ cúng ông bà nên bố mẹ tôi muốn lấy lại phần đất đã cho đó để chuyển cho anh 2 của tôi. Luật sư cho tôi hỏi là ” Đất đã sang tên có đòi lại được không” ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, các vấn đề về đất đai luôn được người dân đặc biệt quan tâm đối với từng thời kì, sau đây mời các bạn hãy cùng tìm hiểu về việc đòi lại lại đất đã sang tên qua bài viết dưới đây của Luật đất đai nhé.

Quy định về sang tên đất

Ta có thể hiểu khái niệm sang tên đất là cách gọi thông thường của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi thực hiện các hoạt động như chuyển nhượng hay tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Từ ngữ sang tên này thường được mọi người sử dụng cho cả trường hợp sang tên mỗi đất hoặc sang tên cả nhà gắn với đất.

Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”.

Ngoài ra, quy định bắt buộc còn thể hiện bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện (được trình bày ở phần sau).

Điều kiện sang tên đất

Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Điều kiện bên mua, tặng cho

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Đất đã sang tên có đòi lại được không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi người sử dụng đất tiến hành việc mua bán hay chuyển nhượng, cũng như thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ phải thực hiện theo các thủ tục trình tự mà pháp luật đã quy định cụ thể cũng như phải tuân thủ theo các điều kiện mà pháp luật đã quy định cho từng trường hợp.

Chỉ thực hiện được khi đã đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm:

– Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp  Giấy chứng nhận mang tên người chuyển nhượng (bên bán cho bạn);

– Tại thời điểm thực hiện giao dịch, thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không có tranh chấp và phải còn thời hạn sử dụng.

Trường hợp không đòi lại được khi Đất dã sang tên

Nếu việc tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất hoàn toàn đúng với các quy định của pháp luật như: đáp ứng các điều điều kiện về giao dịch dân sự có điều kiện theo Điều 120 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc các điều kiện về giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015,… Khi đó, người nhận tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất được tặng cho, thì họ có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quy định của pháp luật. Người đã tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.

Bên cạnh đó, nguyên tắc khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thể chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản nay.

Vì vậy, việc tặng cho nhà đất, chuyển nhượng, thể chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải có hợp đồng tặng cho công chứng và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Nếu đã hoàn tất việc tặng cho và sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản này đã thuộc hoàn toàn về bên được tặng cho, vì vậy đòi lại nhà đất đã tặng cho là không thể.

Trường hợp đòi lại được Đất đã sang tên

Trên thực tế, sẽ có những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất vi phạm pháp luật hoặc vi phạm các điều khoản trong giao dịch có điều kiện tặng cho đất thì người tặng cho, chuyển nhượng có thể đòi lại phần đất đã được sang tên. Trường hợp vi phạm pháp luật Trong trường hợp việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn… có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.

Các trường hợp giao dịch vô hiệu:

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì vô hiệu.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015). Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015). Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự

+ Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).

+ Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)

+ Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).

+ Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thi các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Bên ngay tinh trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trường hợp hợp đồng tặng cho đất là giao dịch có điều kiện

Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch có điều kiện:

+ Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.

+ Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Giải quyết tranh chấp đòi lại đất khi hòa giải không thành

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp các bên xảy ra tranh chấp đối với đất đai, vậy nên nhu cầu về việc giải quyết các dạng tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp về đòi lại đất đang ngày càng nhiều. Một tong những biện pháp giải quyết tranh chấp đất hiện nay chính là hòa giải tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau đó các bên gửi đơn yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền khác về giải quyết tranh chấp đất đai cụ thể được thực hiện như sau:

– Toà án nhân dân sẽ giải quyết tranh chấp đòi lại đất nếu tranh chấp đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà các bên đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các tài liệu được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013;

– Trường hợp các bên đương sự không có một trong các loại giấy tơ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc các đương sự tiến hành khởi kiện tại Toà án nhân dân có quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, cụ thể như sau:

+ Các bên đương sự lựa chọn gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì được lựa chọn UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh trong các trường hợp sau: Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ giải quyết đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, nếu các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Toà theo quy định về tố tụng hành chính; còn Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết đối với các tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và nếu không đồng ý với quyết định giải quyết đó thi có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Toà an nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính

Về trình tự giải quyết đòi lại đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh nêu trên được quy định chi tiết tại Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

+ Các bên lựa chọn khởi kiện tại Toà án theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trước hết phải đảm bảo về các điều kiện khởi kiện, chủ thể khởi kiện và lựa chọn Toà án nhân dân có thẩm quyền theo cấp, theo lãnh thổ quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Mời bạn xem thêm: 

• Thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với người thừa kế
• Thủ tục đăng bộ sang tên sổ hồng như thế nào?
• Sang tên sổ đỏ cho con hết bao nhiêu tiền?

Thông tin liên hệ: 

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề Đất đã sang tên có đòi lại được không Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giải đáp những vướng mắc của Quý khách hàng về bài viết và những vấn đề pháp lý liên quan. 

Câu hỏi thường gặp: