Có quyết định giao đất có được chuyển nhượng hay không?

Hiện nay, các giao dịch đất đai, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện rộng rãi. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác được xác lập thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác cũng được xác lập bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba theo quy định của Luật Đất đai. Mời bạn đọc tham khảo thêm trong bài viết “Có quyết định giao đất có được chuyển nhượng hay không?”.

Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Việc chuyển nhượng đất phải tuân thủ các điều kiện, quy định nêu trên để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, trong đó có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã xác định được việc giao đất thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Vì vậy, trong trường hợp này, sau khi có quyết định giao đất, người chuyển quyền phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chuyển quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Có quyết định giao đất có được chuyển nhượng hay không?

Việc quyết định chuyển nhượng đất trước hết phải phân loại, xem xét nguồn gốc của đất, sau đó xác định ai đang sử dụng đất và hình thức chuyển nhượng cụ thể. Nhà nước với tư cách là đại diện toàn dân, sở hữu toàn bộ tài sản đất đai và chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể chịu trách nhiệm sử dụng và phát triển đất đai.

Hiện nay, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền được quy định tại Điều 173, Điều 179 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Đối với tổ chức

“ Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 thì tổ chức không được tiến hành chuyển nhượng đất đối với loại đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Đối với cá nhân, hộ gia đình

Theo quy định tại  khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: 

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình chuyển nhượng phải đăng ký với Văn phòng đăng ký đất đai. Hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải được giao kết bằng văn bản và bằng hình thức phù hợp với quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa các bên nhưng không vi phạm quy định của Bộ luật Dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được giao kết bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và hoàn thiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có quyết định giao đất của Nhà nước. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ. Gồm những loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
• Các giấy tờ liên quan như: Quyết định giao đất của Nhà nước và một số giấy tờ khác.

Bước 2: Người sử dụng đất nộp hồ sơ: 

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại 1 trong 2 cơ quan:

• UBND xã, phường nơi có đất, đây là nơi nộp thuận tiện với người sử dụng đất. 
• Văn phòng đăng ký đất đai huyện

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ nếu đã đầy đủ thì cấp phiếu hẹn cho người sử dụng đất. Nếu chưa đầy đủ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung thêm các giấy tờ thiếu. 

Bước 4: Thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

• Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo quy định để Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. 
• Người sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền theo giấy hẹn và nhận thông báo về các nghĩa vụ tài chính cần phải nộp (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…) và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, nhận biên lai và nộp lại cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu và bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Người sử dụng đất đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên phiếu hẹn. 

Thời hạn giải quyết: 

Việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết.

Mời bạn xem thêm:

• Quyết định giao đất cho chủ đầu tư như thế nào?
• Có được chuyển mục đích sử dụng đất tôn giáo hay không?
• Nghị định 79 về ghi nợ tiền sử dụng đất có nội dung gì nổi bật?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề “Có quyết định giao đất có được chuyển nhượng hay không?”. Hãy theo dõi Luật đất đai để biết thêm nhiều kiến thức pháp lý về đất đai khi xử lý các phí làm sổ đỏ đất ở nông thôn nhé!

Câu hỏi thường gặp: